Gutachten zur Reduzierung der Grundsteuer
Für viele Immobilieneigentümer hat sich die Grundsteuer massiv erhöht. Mit einem Gutachten können Sie Ihrem Finanzamt einen niedrigeren Grundsteuerwert nachweisen und Ihre Grundsteuer langfristig spürbar senken. Das ist sogar dann möglich, wenn Sie keinen Einspruch gegen Ihren Grundsteuerwertbescheid eingelegt haben.
Grundsteuer-Gutachten auf einen Blick
- Im Rahmen der Grundsteuerreform wurde der veraltete Einheitswert abgeschafft. Stattdessen werden die Bodenrichtwerte zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen. Dieser berücksichtigt jedoch nicht die spezifischen Eigenschaften Ihres Grundstücks.
- Mit einem Gutachten können Sie nachweisen, dass der tatsächliche Bodenwert Ihres Grundstücks niedriger ist als der offizielle Richtwert. Durch eine geringere Bemessungsgrundlage reduziert sich infolgedessen auch Ihre jährlich zu zahlende Grundsteuer.
- Damit das Gutachten anerkannt wird, muss es diverse formale und inhaltliche Anforderungen erfüllen, argumentativ schlüssig und nachvollziehbar sein sowie von einem zertifizierten Sachverständigen stammen.
- Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Grundstückseigentümer ein Recht auf die Korrektur eines zu hohen Grundsteuerwerts haben. Dadurch wird die Optimierung der Grundsteuer häufig selbst dann möglich, wenn Sie keinen Einspruch gegen Ihren Bescheid eingelegt haben.
Grundsteuer steigt: So sparen Sie mit einem Gutachten langfristig steuern
Seit dem 1. Januar 2025 ist in Deutschland die neue Grundsteuerreform in Kraft. Die neuen Grundsteuerbescheide haben es in sich: Viele Haus- und Grundstückseigentümer müssen zum Teil deutlich höhere Steuern zahlen. Das betrifft auch Mieter – denn vielfach wird die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung auf sie umgelegt.
Die Grundsteuerreform ist höchst umstritten. Auch das höchste deutsche Finanzgericht, der Bundesfinanzhof, hat Zweifel an der Richtigkeit der Berechnungsgrundlage des Bundesmodells geäußert. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Grundstückseigentümer sich gegen zu hoch angesetzte Grundsteuerwerte wehren können müssen.
Damit die Optimierung der Grundsteuer erfolgreich ist, müssen Sie dem Finanzamt mittels eines Gutachtens nachweisen, dass der tatsächliche Grundstückswert geringer ist als der typisierte Bodenrichtwert.
Geringeren Grundstückswert für die Grundsteuer nachweisen
Mit einem Gutachten können Sie bei Ihrem Finanzamt einen geringeren Wert für Ihr Grundstück nachweisen, der dann als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer verwendet wird.
Das ist deshalb empfehlenswert, weil in die neue Berechnungsmethode je nach Bundesland eine Vielzahl von Faktoren einfließen, die den neuen Grundsteuerwert beeinflussen. Durch die neue, differenzierte Betrachtungsweise soll die Besteuerung von Immobilienbesitz – wie vom Bundesverfassungsgericht gefordert – gerechter erfolgen.
Das Problem: Je mehr Faktoren der Berechnung zugrunde liegen, desto anfälliger ist die Grundsteuer für Fehler. Falsche Angaben sowie die fehlerhafte Verarbeitung von Informationen führen nicht selten zu deutlich erhöhten Grundsteuerbescheiden.
Und das hat gravierende Folgen. Denn die Grundsteuer wird jährlich fällig – solange Sie Eigentümer der Immobilie sind. Das heißt, Sie zahlen Jahr für Jahr zu hohe Steuern!
Grundsteuerreform: Das Wichtigste auf einen Blick
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine Abgabe, die Eigentümer von bebauten und unbebauten Grundstücken an die Gemeinde oder Stadt zahlen müssen. Die Steuer dient der Finanzierung kommunaler Aufgaben wie dem Straßenbau, Schulen und öffentliche Einrichtungen. Sie fließt also weder an das Land noch an den Bund, sondern direkt in die Kassen der Kommunen. Deshalb ist die Grundsteuer für Gemeinden und Städte so wichtig.
Warum wurde die Grundsteuer reformiert?
Das bisherige Berechnungsverfahren basierte auf veralteten Einheitswerten aus den Jahren 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland). Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Praxis 2018 für verfassungswidrig, da sie zu einer ungerechten Besteuerung führte. Die Reform soll eine gerechtere, wertabhängige Besteuerung gewährleisten und trat am 1. Januar 2025 in Kraft.
Wie hat sich die Berechnung der Grundsteuer verändert?
Statt der alten Einheitswerte basiert die neue Berechnung auf mehr oder weniger aktuellen Grundstückswerten, der Gebäudearten, dem Bodenrichtwerten sowie statistischen Nettokaltmieten. Die Bundesländer können zwischen dem Bundesmodell und eigenen Berechnungsmodellen wählen. Dadurch können sich die Steuerlasten je nach Standort und Bewertungsmethode verändern.
Wie hoch ist die Grundsteuer und wie wird sie ermittelt?
Die Höhe der Grundsteuer variiert je nach Lage und Wert der Immobilie sowie der Berechnungsmethode des jeweiligen Bundeslands. Die Grundsteuer wird in drei Schritten ermittelt:
- Ermittlung des Grundsteuerwerts: Dieser ersetzt den bisherigen Einheitswert und basiert auf Faktoren wie Bodenrichtwert, Grundstücksfläche und Gebäudeart.
- Anwendung der Grundsteuermesszahl: Diese ist je nach Art der Immobilie unterschiedlich und reduziert den ermittelten Grundsteuerwert.
- Multiplikation mit dem Hebesatz der Kommune: Jede Gemeinde und jede Stadt legt ihren eigenen Hebesatz fest, wodurch die tatsächliche Steuerhöhe regional stark schwankt.
Eigentümer erhalten von der Finanzverwaltung Bescheide mit den neuen Berechnungen.
Wie kann ich mich gegen eine höhere Grundsteuer wehren?
Durch den Nachweis eines niedrigeren Bodenwerts können Sie sich gegen eine zu hohe Grundsteuer wehren. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass jeder Immobilienbesitzer in Deutschland einen niedrigeren Grundsteuerwert nachweisen können muss, wenn dieser erheblich von dem durch das Finanzamt ermittelten Wert abweicht.
Das sollten Sie selbst dann versuchen, wenn Sie den Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid verpasst haben. Viele Finanzämter zeigen sich aktuell noch sehr kulant. Das gilt besonders dann, wenn Sie falsche Berechnungsgrundlagen der Berechnungsfehler mit einem fundierten Gutachten nachweisen.
3 gute Gründe für ein Bodenwertgutachten
Grundsteuer-Gutachten sorgt für langfristige Steuerersparnis
Das Grundsteuer-Gutachten ist eine wirkungsvolle Maßnahme, gegen eine zu hohe Grundsteuer vorzugehen. Der Sachverständige erbringt damit gegenüber dem Finanzamt einen fundierten Nachweis, dass der tatsächliche Wert von dem ermittelten Grundsteuerwert abweicht.
Baden-Württemberg macht es Grundstücksbesitzern besonders einfach. Hier wird proaktiv auf darauf hingewiesen, dass zum Nachweis eines geringeren Bodenrichtwerts ein Gutachten von einem zertifizierten Sachverständigen eingereicht werden kann. Zudem muss die Differenz zwischen dem vom Gutachter ermittelten tatsächlichen Grundsteuerwert und dem von dem Finanzamt berechneten Wert nur mindestens 30 Prozent betragen. Das ist deutlich weniger als vom Bundesfinanzhof gefordert.
Grundsätzlich kann jedoch in jedem Bundesland mit einem Bodenwertgutachten ein formloser Antrag auf Ansatz eines geringeren Bodenrichtwerts gestellt werden. Aufgrund der aktuellen Aufregung um die neue Grundsteuer sowie offene Gerichtsentscheidungen zeigen sich viele Finanzämter in Deutschland kulant. Auch wenn die Differenz zwischen den Werten geringer ausfällt als vom Gericht gefordert, können und werden Bescheide geändert. Selbst dann, wenn Sie keinen Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid eingelegt haben.
Sofern das Gutachten einen um mehr als 40 bzw. 30 Prozent (Baden-Württemberg) geringeren tatsächlichen Wert des Grund und Bodens nachweist, sind die Finanzämter dazu angehalten, den Anträgen grundsätzlich statt zu geben. Auch bereits vom Amt verschickte Bescheide werden dann nachträglich geändert!
Grundsteuer mit Gutachten senken: Öffnungsklausel machts möglich
Das Landesgrundsteuergesetz von Baden-Württemberg beinhaltet in § 38 Absatz 4 eine sogenannte Öffnungsklausel:
„Ein anderer Wert des Grundstücks kann auf Antrag angesetzt werden, wenn der durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesene tatsächliche Wert des Grund und Bodens zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung mehr als 30 Prozent von dem Wert nach Absatz 1 oder 3 abweicht. […]“
Genau diese Öffnungsklausel ermöglicht es Eigentümern, ein Grundsteuer-Gutachten einzureichen und somit den tatsächlichen Wert des Grund und Bodens nachzuweisen.
Durch die Entscheidungen des Bundesfinanzhofs können Sie auch in den übrigen Bundesländern einen niedrigeren Grundsteuerwert nachweisen.
Voraussetzungen an ein Grundsteuer-Gutachten
Um Ihre Grundsteuer zu senken, müssen Sie dem Finanzamt einen niedrigeren Bodenrichtwert oder andere Fehler bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts nachweisen. Nicht nur das Land Baden-Württemberg, sondern in der Regel alle Länder und Finanzämter fordern dafür ein unabhängiges Gutachten von einem zertifizierten Sachverständigen. Die Grundsteuer-Gutachten müssen folgende Voraussetzungen erfüllen:
Qualifiziertes Gutachten mit formalen und inhaltlichen Anforderungen
Die Finanzverwaltung des Landes Baden-Württemberg stellt viele formale Anforderungen an das Grundsteuer-Gutachten. So muss es beispielsweise genau betitelt sein und diverse Unterlagen enthalten, die zur Wertermittlung notwendig sind. Werden formale Anforderungen nicht erfüllt, wird der Antrag auf Neuberechnung des Grundsteuerwerts abgelehnt – selbst dann, wenn das Gutachten inhaltlich schlüssig ist.
Neben den formalen Anforderungen muss das Gutachten eine ganze Reihe inhaltlicher Anforderungen erfüllen. Dazu gehört beispielsweise die Darstellung und Beschreibung des Grundstücks, die Bewertung der gesamten steuerlich relevanten wirtschaftlichen Einheit, die Erläuterung der Grundstücksgegebenheiten, die Beschreibung und Bewertung wertbeeinflussender Merkmale sowie die nachvollziehbare und nachprüfbare Darstellung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale.
Begründung des tatsächlichen Grundstückswerts
Sind die formalen und inhaltlichen Anforderungen erfüllt, entscheidet die nachvollziehbare Argumentation und Begründung des tatsächlich niedrigeren Bodenwerts über den Erfolg des Gutachtens. Weil viele Merkmale den Wert von Grund und Boden erhöhen oder reduzieren, muss der Weg der Wertermittlung fundiert dargelegt werden. Je besser und schlüssiger die Begründung, desto höher die Chance, dass das Finanzamt das Bodenwertgutachten akzeptiert.
Gutachten von einem zertifizierten Sachverständigen
Die Anforderungen an das Grundsteuer-Gutachten sind hoch. Entsprechend darf nicht jeder Sachverständige ein solches Gutachten erstellen. Die Finanzverwaltung fordert, dass der Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert oder öffentlich bestellt und vereidigt ist. Selbstverständlich verfügen alle unsere Gutachter über eine entsprechende Zertifizierung.
Grundsteuer-Gutachten für Grundstücke, Hauseigentümer und Wohnungsbesitzer
Die Grundsteuer muss jeder zahlen, der Immobilieneigentum besitzt. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt. Auch wenn Sie eine Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) besitzen, können Sie mit einem Gutachten einen niedrigeren Grundsteuerwert angeben.
Die Nutzungsart der Immobilie ist ebenfalls unerheblich. Ob es sich um Wohnraum, Gewerbeflächen oder Kurzzeitvermietung handelt – mit einem qualifizierten Gutachten können Sie jederzeit einen geringeren Bodenwert nachweisen.
Wirtschaftlichkeitsgebot: Vermieter müssen Grundsteuer niedrig halten
Als Vermieter können Sie die Grundsteuer auf Ihre Mieter umlegen, sofern Sie dies im Mietvertrag vereinbart haben. Da kann Ihnen die Höhe der Grundsteuer egal sein? Weit gefehlt!
Als Vermieter müssen Sie gemäß § 556 Abs. 3 BGB den sogenannten Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Das bedeutet, dass Sie Betriebskosten wie die Grundsteuer nur in angemessener Höhe auf die Mieter umlegen dürfen. Sie müssen Mietern auf Verlangen nachweisen, dass die Betriebskosten den Wirtschaftlichkeitsgrundsätzen entsprechen.
Das Gebot der Sparsamkeit und Effizienz ist aber auch in Ihrem Interesse. Schließlich geht die Grundsteuer für Zeiträume des Leerstands auf Ihre Kosten. Zudem sollten Sie gerade in Zeiten explodierender Nebenkosten darauf achten, dass auch die Warmmiete attraktiv ist. So vermeiden Sie unnötige Fluktuation bei den Mietern und lange Leerstände.
Typische Gründe für eine zu hohe Grundsteuer
Der Bodenrichtwert von Grundstücken wird für Zonen typisiert ermittelt. So haben alle Grundstücke in einer Zone denselben Bodenwert. Dabei unberücksichtigt bleiben individuelle Grundstücksmerkmale, die den Wert mindern oder steigern können. Die Folge sind ungenaue Bodenrichtwerte als Berechnungsgrundlage.
Zu hohe Bodenrichtwerte entstehen meist bei Grundstücken
- mit einer besonders kleinen oder besonders großen Fläche in Relation zur Nachbarschaft.
- die sehr ungünstig geschnitten sind.
- die, beispielsweise durch eine Hanglage, eine ungewöhnliche Topografie aufweisen.
- die individuelle Belastungen aufweisen, zum Beispiel durch Schadstoffe im Boden.
- die durch Umwelteinflüsse wie Feinstaub oder Lärm beeinträchtigt werden.
- die unterschiedliche Bodenqualitäten aufweisen.
- auf denen außergewöhnliche Baulasten wie zum Beispiel Wege- oder Leitungsrechte lasten.
Je mehr dieser Faktoren auf Ihr Grundstück zutreffen, desto mehr lohnt sich ein Grundsteuer-Gutachten für Sie. Gern prüfen wir die individuellen Gegebenheiten Ihres Grundstücks und geben Ihnen eine individuelle Prognose für die Reduzierungswahrscheinlichkeit Ihrer Grundsteuer.
In 3 Schritten zu weniger Grundsteuer
Grundsteuer-Gutachten in jedem Bundesland sinnvoll
Die Bundesländer können die Berechnungsmethode für den Grundsteuerwert frei wählen. Neben dem Bundesmodell sind viele weitere Berechnungsmodelle im Einsatz. Baden-Württemberg beispielsweise hat sich gegen das Bundesmodell entschieden und berechnet anhand eines modifizierten Bodenwertmodells. Es ist das einzige Bundesland, welches proaktiv auf die Möglichkeit hinweist, die Grundsteuer mit einem Gutachten korrigieren zu lassen.
Doch auch wenn Sie Immobilien in einem anderen Bundesland besitzen, kann Ihnen ein Grundsteuer-Gutachten beim Steuern sparen helfen.
Bundesfinanzhof: Eigentümer können sich gegen zu hoch angesetzte Grundsteuerwerte wehren
Mit zwei Beschlüssen hat der Bundesfinanzhof klargestellt, dass Grundstückseigentümer sich gegen zu hoch angesetzte Grundsteuerwerte wehren können müssen. Damit der Einspruch Erfolg hat, muss der tatsächliche Grundsteuerwert mindestens 40 Prozent unter dem angesetzten Wert liegen (Az. II B 78/23 und 79/23).
Auch wenn der Bundesfinanzhof mit der 40-Prozent-Grenze auf eine höhere Hürde als das Bundesland Baden-Württemberg setzt, zwingt das Gericht die Finanzbehörden dazu, Bescheide zu korrigieren, wenn mittels Gutachten eine entsprechende Wertabweichung nachgewiesen wird.
Was tun, wenn ich keinen Einspruch eingelegt habe?
Auch wenn Sie keinen Einspruch gegen Ihren Grundsteuerwertbescheid eingelegt haben, zeigen sich viele Finanzämter aktuell noch sehr kulant. Gerade dann, wenn Sie durch ein Gutachten falsche
Berechnungsgrundlagen der Berechnungsfehler nachweisen.
Zwar ist Ihr Bescheid formal rechtskräftig geworden, doch das hindert die Finanzbehörde nicht daran, ihre Fehler auszumerzen. Rein rechtlich haben Sie jedoch keinen Anspruch darauf.
Da der Unmut gegen die Grundsteuerreform aktuell groß ist und Gerichtsentscheidungen noch ausstehen, sind die Finanzämter um Schadensregulierung bemüht. Das wird sich aber im Laufe des Jahres und spätestens mit dem kommenden Jahr ändern, wenn Ruhe und Klarheit eingekehrt sind.
Deshalb gilt der Grundsatz: Niemals aufgeben. Wenn Ihnen die Grundsteuer deutlich zu hoch erscheint, nutzen Sie jetzt noch die Möglichkeit, dagegen vorzugehen.
Bodenwertgutachten: Fehlbewertungen korrigieren, Steuern sparen
Nutzen Sie die Chance und weisen Sie mit unserem Grundsteuer-Gutachten einen niedrigeren tatsächlichen Bodenrichtwert nach. Optimieren Sie Ihre Grundsteuer für die nächsten Jahre. Profitieren Sie von niedrigeren Kosten, steigender Rendite und besserer Liquidität.