Sie haben eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen und das Finanzamt setzt zu hoch an? Wir korrigieren das!
Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten zum Stichtag belegt den tatsächlichen Marktwert Ihrer geerbten oder geschenkten Immobilie – und sorgt dafür, dass Sie nur die Steuer zahlen, die tatsächlich anfällt.
Was unser Gutachten leistet:
- Anerkannt von Finanzämtern
- § 198 BewG-konform
- Bewertung zum Stichtag
§ 194 BauGB
§ 194 BauGB
Je früher, desto besser – idealerweise direkt nach dem Erbe.
Viele Erben warten bis zum Steuerbescheid – das ist zu spät. Idealerweise wird das Gutachten direkt nach dem Erbfall erstellt: dann ist der Zustand zum Stichtag noch frisch dokumentierbar, und der Wert kann direkt in die Steuererklärung einfließen. Spätestens nach Bescheid läuft die einmonatige Einspruchsfrist – innerhalb dieser muss das Gutachten vorliegen, sonst wird der angesetzte Bedarfswert bestandskräftig.
Wie das Finanzamt rechnet:
Drei Verfahren - welches wann angewendet wird
Das Bewertungsgesetz gibt klar vor, welches Verfahren das Finanzamt bei welcher Immobilie nutzt. Es ist also nicht beliebig – aber pauschal genug, dass individuelle Faktoren oft übersehen werden.
Wird angewendet bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern. Das Finanzamt vergleicht mit Verkäufen ähnlicher Objekte aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.
Typisches Problem
Sanierungsstand, Lage-Mikrofaktoren oder Sondernutzungen werden nicht berücksichtigt. Vergleichsobjekte sind oft zu hochpreisig.
Wird bei vermieteten Immobilien angewendet. Berechnung über die Jahresnettokaltmiete und einen pauschalen Liegenschaftszins.
Typisches Problem
Pauschale Multiplikatoren überschätzen oft den Wert. Bestandsmieten unter Marktniveau, lange Mietverträge oder Leerstandsrisiken werden nicht abgebildet.
Greift bei Einfamilienhäusern, wenn keine Vergleichswerte vorliegen. Ermittelt aus Bodenwert plus Gebäudeherstellungskosten unter Berücksichtigung des Alters.
Typisches Problem
Sachwert weicht häufig deutlich vom realen Marktwert ab. Sanierungsbedarf, Grundriss-Mängel oder Lage werden nicht ausreichend gewichtet.
Mit einem Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB weisen Sie den tatsächlichen Marktwert nach – das Finanzamt ist nach § 198 BewG verpflichtet, diesen niedrigeren Wert anzuerkennen, wenn er fachgerecht ermittelt wurde.
So entsteht der Unterschied in der Praxis
- Berechnung nach gesetzlich vorgegebenem Verfahren - je nach Immobilientyp (Details unten)
- Keine Vor-Ort-Begehung der Immobilie
- Bauzustand, Sanierungsstau und individuelle Mängel werden nicht erfasst
- Bestandsmieten unter Marktniveau und Wohnrechte/Lasten bleiben unberücksichtigt
- Lage-Mikrofaktoren (Lärm, Anbindung, Hochwasserrisiko) fließen nicht ein
- Vor-Ort-Begehung durch zertifizierten Sachverständigen
- Vollständige Dokumentation von Zustand und Ausstattung
- Berücksichtigung aller wertmindernden Faktoren (Sanierungsstau, Lage, Mieten, Lasten)
- Methodisch sauber nach ImmoWertV erstellt
- Vom Finanzamt nach § 198 BewG als Beweismittel anzuerkennen
Was ein Gutachten konkret bringt
Ein typischer Fall aus unserer Praxis – eine geerbte Doppelhaushälfte in mittlerer Lage, sanierungsbedürftig, vermietet zu Bestandsmiete.
Ohne Gutachten
Ansatz Finanzamt (Bedarfswert)
Mit Verkehrswertgutachten
Tatsächlicher Marktwert nach § 194 BauGB
Steuerersparnis bei Steuerklasse II (15 %)
* Beispielrechnung. Die tatsächliche Ersparnis hängt von Steuerklasse, Freibeträgen und Einzelfall ab.
Was Sie tatsächlich zahlen
Erbschaft- und Schenkungsteuer richten sich nach Verwandtschaftsgrad (Steuerklasse), Freibetrag und Wert des Vermögens. Unter dem Freibetrag fällt keine Steuer an. Der Wert der Immobilie ist also der Hebel.
Steuerklasse | Personenkreis | Freibetrag | Steuersatz |
|---|---|---|---|
Ehegatten / eingetragene Lebenspartner | 500.000 € | 7 % – 30 % | |
Kinder, Stief- und Adoptivkinder | 400.000 € | 7 % – 30 % | |
Enkelkinder (Eltern verstorben) | 400.000 € | 7 % – 30 % | |
Enkelkinder (Eltern leben) | 200.000 € | 7 % – 30 % | |
Eltern und Großeltern bei Erbschaft | 100.000 € | 7 % – 30 % | |
Geschwister, Nichten/Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, geschiedene Ehegatten | 20.000 € | 15 % – 43 % | |
Alle übrigen Erwerber, z. B. Lebensgefährten, Freunde, Bekannte | 20.000 € | 30 % – 50 % |
Die Steuersätze steigen progressiv mit der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs nach Abzug des Freibetrags. Bei Schenkungen können die Freibeträge alle 10 Jahre erneut genutzt werden – das eröffnet Gestaltungsspielraum bei vorausschauender Planung.
Welches Gutachten passt zu Ihrem Fall? In einer kostenlosen Erstberatung klären wir, welcher Gutachten-Typ in Ihrer Situation der richtige ist und was er kostet. Eine konkrete Steuerersparnis können wir nicht berechnen – das gehört zu Ihrem Steuerberater.
Für diese Fälle ist ein Gutachten wirtschaftlich
Sobald Ihre Immobilie vom Standardfall abweicht, liegt der amtliche Wert oft deutlich über dem tatsächlichen Marktwert.
Veraltete Heizung, alte Bäder, unsaniertes Dach: Das Finanzamt sieht den Zustand nicht – ein Gutachten dokumentiert ihn und mindert den Wert nachvollziehbar.
Wenn die Miete deutlich unter Marktniveau liegt oder ein langfristiger Mietvertrag besteht, drückt das den Verkehrswert. Im pauschalen Verfahren wird das nicht ausreichend abgebildet.
Lärm, Industrieumfeld, Hochwasserrisiko, schlechte Anbindung – pauschale Bewertungsverfahren kennen diese Faktoren nicht. Ein Gutachten schon.
Eingetragene Wohnrechte, Nießbrauch, Erbbaurechte oder Grunddienstbarkeiten reduzieren den Marktwert teils erheblich – und gehören sauber bewertet.
Liegt der Bescheid bereits vor und scheint Ihnen unrealistisch hoch? Das ist der häufigste Grund für ein Gutachten. Innerhalb der Einspruchsfrist können wir nachweisen, was die Immobilie wirklich wert ist.
Bei vorbehaltenem Nießbrauch oder lebenslangem Wohnrecht wird die Schenkung steuerlich erheblich entlastet – die korrekte Bewertung dieser Lasten gehört in ein qualifiziertes Gutachten.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Wir arbeiten mit einem klaren Festpreis – ohne versteckte Kosten und ohne Stundensätze. Sie wissen vor der Beauftragung verbindlich, was Sie zahlen.
anerkannt von Finanzamt, Gericht und Bank.
- Vor-Ort-Begehung durch Sachverständigen
- Berücksichtigung von Wohnrechten & Lasten
- § 198 BewG-konform für das Finanzamt
- Bewertung zum Stichtag
- Gerichtsfest nach § 194 BauGB
- Festpreis ohne versteckte Kosten
Erfahrene Sachverständige – seit Jahren bewährt
DIMBEG arbeitet mit einem festen Netzwerk erfahrener Sachverständiger zusammen, die seit vielen Jahren auf Immobilienbewertungen für Finanzamt, Gericht und Bank spezialisiert sind. Jedes Verkehrswertgutachten wird von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt und unterschrieben – methodisch sauber nach § 194 BauGB und vollständig dokumentiert.
Unsere Sachverständigen kennen die typischen Fallstricke und Argumentationslinien der Finanzämter aus mehreren tausend Gutachten – die Erfahrung, die Sie brauchen, wenn es um fünfstellige Steuerbeträge geht.
DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert
§ 194 BauGB-konform
Mitglied im IVD
Deutschlandweit tätig
In 3 Schritten zum Verkehrswert-Gutachten
Wir unterstützen Sie umfassend – von der kostenfreien Beratung bis zur vollständigen Anerkennung. Sollte es dennoch Rückfragen geben unterstützt Sie unser Kundenservice und auch unsere Partnerkanzlei.
Sie sind sich unsicher, ob ein Kurzgutachten oder ein Verkehrswertgutachten das Richtige für Sie ist? Wir beraten Sie gerne kostenfrei.
Ca. 20 Minuten
Bewertung
Vor-Ort-Termin mit dem Sachverständigen, vollständige Dokumentation, Abgleich mit Vergleichsobjekten und marktnahem Bewertungsverfahren.
Termin innerhalb 7 Tagen
Sie erhalten ein vollständig ausgearbeitetes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB – fertig zur Einreichung bei Finanzamt, Gericht oder Bank.
Sie sind sich unsicher, ob ein Kurzgutachten oder ein Verkehrswertgutachten das Richtige für Sie ist? Wir beraten Sie gerne kostenfrei.
Ca. 20 Minuten
Vor-Ort-Termin mit dem Sachverständigen, vollständige Dokumentation, Abgleich mit Vergleichsobjekten und marktnahem Bewertungsverfahren.
Termin innerhalb 7 Tagen
Sie erhalten ein vollständig ausgearbeitetes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB – fertig zur Einreichung bei Finanzamt, Gericht oder Bank.
Häufige Fragen zum Verkehrswertgutachten
Sobald der Erbschaft- oder Schenkungsteuerbescheid zugestellt ist, läuft eine einmonatige Einspruchsfrist. Innerhalb dieser Frist muss ein abweichender Wert geltend gemacht werden – ein Gutachten ist dafür das anerkannte Beweismittel nach § 198 BewG.
Wir empfehlen, die Beauftragung spätestens dann zu starten, wenn der Bescheid eingegangen ist – idealerweise schon davor, sobald die Steuererklärung vorbereitet wird.
Bei DIMBEG kostet ein Verkehrswertgutachten 3.570,00 € brutto im Festpreis – bundesweit, ohne versteckte Kosten und ohne Stundensätze. Bei besonders komplexen Objekten kann der Preis abweichen; in der kostenlosen Erstberatung erhalten Sie immer ein verbindliches Festpreis-Angebot.
Bei einer realistischen Ersparnis im fünfstelligen Bereich – wie sie bei vielen Fällen üblich ist – amortisiert sich das Gutachten ein Vielfaches.
Der Bedarfswert ist der vom Finanzamt im pauschalen Verfahren ermittelte Wert. Er basiert auf typisierten Annahmen und kann den realen Markt deutlich überschätzen.
Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der tatsächliche Marktwert – ermittelt durch einen Sachverständigen unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Faktoren der konkreten Immobilie. Genau dieser Wert ist nach § 198 BewG als Beweismittel beim Finanzamt zugelassen.
Die Freibeträge bei Schenkungen können alle 10 Jahre erneut in Anspruch genommen werden. Wer also rechtzeitig plant, kann größere Vermögen über mehrere Schenkungen steuerfrei oder steuergünstig übertragen.
Voraussetzung ist, dass der korrekte Wert zum jeweiligen Stichtag dokumentiert wird. Ein Verkehrswertgutachten schafft hier Rechtssicherheit – auch noch Jahre später, wenn das Finanzamt prüft.
Solange der Steuerbescheid noch nicht bestandskräftig ist (Einspruchsfrist von einem Monat), können Sie ein Gutachten einreichen. In bestimmten Fällen ist eine Korrektur auch noch danach möglich – etwa bei nachträglich bekannt gewordenen wertmindernden Umständen oder unter Vorbehalt der Nachprüfung.
Wir bewerten den Stichtag (Todestag bzw. Tag der Schenkung) – auch wenn das Gutachten heute erstellt wird.
Für die Bewertung benötigen wir typischerweise: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauunterlagen (sofern vorhanden), Nachweise zu Wohnrechten oder Lasten, ggf. Mietverträge bei vermieteten Objekten, Energieausweis sowie den Steuerbescheid bzw. die Festsetzung des Bedarfswerts. Eine vollständige Liste erhalten Sie nach Beauftragung – wir unterstützen bei der Beschaffung.
Das Finanzamt akzeptiert Gutachten, wenn diese nachvollziehbar, fachgerecht und gemäß anerkannter Bewertungsverfahren erstellt wurden – also nach §§ 194 ff. BauGB sowie ImmoWertV. Unsere Gutachter arbeiten nach DIN EN ISO/IEC 17024 und sind zertifiziert. Sollte ein Finanzamt im Einzelfall Rückfragen haben, unterstützen wir bei der Stellungnahme.
Das Gutachten beauftragen und bezahlen Sie als Erbin/Erbe oder Beschenkte/r. Die Kosten sind in vielen Fällen als Nachlassverbindlichkeiten oder Werbungskosten steuerlich absetzbar – Details klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater. Auch hier gilt: Bei realistischen Ersparnis-Größenordnungen amortisiert sich das Gutachten meist um ein Vielfaches.
Auch bei Erbengemeinschaften ist ein objektives Verkehrswertgutachten häufig der Schlüssel zur Einigung – etwa bei der Erbauseinandersetzung, der Auszahlung einzelner Erben oder dem Verkauf. Es schafft eine neutrale Verhandlungsbasis, auf die sich alle Beteiligten einlassen können.
Ja, gerade hier. Bei vorbehaltenem Nießbrauch oder lebenslangem Wohnrecht wird der steuerlich relevante Wert der Schenkung um den Kapitalwert dieser Lasten gemindert. Ein qualifiziertes Gutachten dokumentiert sowohl den Marktwert als auch die wertmindernden Lasten korrekt – und sorgt dafür, dass das Finanzamt die Reduktion auch akzeptiert.