Sie verkaufen eine Immobilie – wir liefern den Wert, mit dem Sie verhandeln.
Ein neutrales Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB gibt Ihnen die belastbare Untergrenze – vor dem Maklergespräch, vor dem ersten Käuferangebot, vor jeder Bieterverhandlung.
Was unser Gutachten leistet:
- Belastbarer Marktwert nach § 194 BauGB
- Unabhängig von Makler- und Käuferinteressen
- Anerkannt von Banken, Notaren und Käufern
§ 194 BauGB
§ 194 BauGB
Bevor Sie den Markt fragen – wissen Sie, was richtig ist.
Viele Eigentümer holen sich erst nach dem ersten Maklergespräch eine zweite Meinung – wenn sie überhaupt eine einholen. Genau dann ist es aber oft schon zu spät: Sie haben bereits eine Zahl im Kopf, die Verhandlungsmasse ist gesetzt, jede Korrektur wirkt nachträglich. Ein neutrales Verkehrswertgutachten vor dem ersten Verhandlungstermin gibt Ihnen die Position, aus der heraus Sie wirklich verhandeln können – nicht reagieren müssen.
Drei typische Verkaufssituationen – welche passt zu Ihnen?
Ein Verkauf ist nicht gleich Verkauf. Je nach Situation hat das Verkehrswertgutachten eine andere Rolle – immer aber dieselbe Funktion: objektive Klarheit über den Wert.
Sie verkaufen selbst – ohne Makler, ohne Provision. Damit Sie nicht im Blindflug verhandeln, brauchen Sie eine belastbare Wertbasis. Das Gutachten ist Ihre Verhandlungsgrundlage gegenüber Interessenten und schützt Sie vor Unterbewertung.
Sie arbeiten mit einem Makler zusammen – wollen aber wissen, ob seine Einschätzung wirklich realistisch ist. Das Gutachten ist Ihre unabhängige Zweitmeinung. Es verifiziert die Maklerschätzung und schützt vor Strategien wie 'niedrig anbieten, schnell verkaufen'.
Mehrere Interessenten, professionelle Verhandlungspartner, größere Objektvolumen – hier ist das Gutachten Verhandlungsanker. Wer mit einer fundierten Wertaussage in das Bieterverfahren geht, gibt den Preis nicht aus der Hand.
Mit einem Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB weisen Sie den tatsächlichen Marktwert nach – das Finanzamt ist nach § 198 BewG verpflichtet, diesen niedrigeren Wert anzuerkennen, wenn er fachgerecht ermittelt wurde.
Praxisbeispiel
Was ein Gutachten konkret bringt
Ein typischer Fall aus unserer Praxis – ein Eigentümer in einer guten Wohnlage holt drei Maklerschätzungen ein, bevor er sich entscheidet. Das Ergebnis: drei sehr unterschiedliche Zahlen.
Makler A
"Realistisch verkaufbar" schnell-Verkauf-Strategie
Makler B
"Um Sie zu gewinnen" Akquise-Strategie
Makler C
"Mittel positioniert" Standard-Schätzung
DIMBEG GUTACHTEN
Objektiv nach § 194 BauGB neutral durch zertifizierten Sachverständigen
Wer ohne Gutachten verhandelt, verhandelt im Blindflug.
Drei Makler, drei sehr unterschiedliche Zahlen. Das ist nicht die Schuld einzelner Makler – es ist ein strukturelles Phänomen: Makler verfolgen unterschiedliche Strategien, je nach Geschäftsmodell und Verhandlungsphilosophie. Ein neutrales Verkehrswertgutachten gibt Ihnen die Zahl, an der Sie alle Maklerschätzungen messen können.
* Beispielrechnung. Die tatsächliche Streubreite hängt vom Objekt und vom Maklermarkt ab. Wir bewerten neutral – ohne Provisionsinteresse.
TIMING
Wann das Gutachten am wertvollsten ist
Bei Verkauf gibt es keinen rechtlichen Stichtag wie bei Scheidung oder Erbschaft – aber drei strategische Zeitpunkte, an denen das Gutachten die größte Wirkung entfaltet.
Sie kommen mit einer fundierten Wertaussage in die ersten Maklergespräche. Das verhindert, dass Sie eine Maklerschätzung übernehmen, die zu Lasten des Verkaufspreises geht. Sie bestimmen die Verhandlungsbasis, nicht der Makler.
Wenn der erste Interessent ein Angebot macht, wissen Sie sofort, ob es marktgerecht ist – oder ob Sie verhandeln müssen. Ohne Gutachten ist jedes erste Angebot ein Anker für alles, was folgt.
Das Gutachten ist auch Beweisgrundlage – falls der Käufer in den letzten Tagen vor der Beurkundung versucht, den Preis nochmal zu drücken (klassische Verhandlungstaktik), haben Sie die belastbare Antwort schwarz auf weiß.
Wann ein Gutachten besonders wichtig ist
Sobald Ihre Immobilie vom Standardfall abweicht, liegt der amtliche Wert oft deutlich über dem tatsächlichen Marktwert.
Bei hochpreisigen Objekten wird jede Prozentabweichung in der Wertschätzung schnell zu fünf- oder sechsstelligen Differenzen. Wer hier ohne Gutachten verhandelt, lässt potenziell viel Geld liegen.
Wenn mehrere Käufer bieten, brauchen Sie eine Wertbasis, von der aus Sie die Angebote einordnen können. Sonst wird der höchste Bieter automatisch zum Maßstab – auch wenn er noch unter dem realen Wert liegt.
Wenn der Käufer Sanierungsbedarf als Argument für einen Preisabschlag nutzt, brauchen Sie eine objektive Bewertung dieses Bedarfs. Sonst werden auch kleinere Mängel zu Verhandlungs-Hebeln gegen Sie.
Vermietete Objekte unter Marktmiete oder mit eingetragenen Wohnrechten haben oft einen anderen Wert, als die reine Quadratmeterzahl suggeriert. Das Ertragswertverfahren erfasst diese Faktoren methodisch sauber.
Wenn Sie eine geerbte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem ursprünglichen Erwerb durch den Erblasser verkaufen, kann Spekulationssteuer anfallen. Ein Verkehrswertgutachten zum Erbfall und ein zweites zum Verkauf dokumentieren die Wertentwicklung sauber.
Verkauf unter Wert an Familienangehörige? Das Finanzamt sieht das als Schenkung und verlangt Schenkungsteuer auf die Differenz. Mit einem Verkehrswertgutachten dokumentieren Sie den realistischen Wert und vermeiden steuerliche Überraschungen.
Was Sie von uns bekommen?
Vollständig, anerkannt am Markt, deutschlandweit – mit klarem Festpreis statt Stundenabrechnung.
- Vor-Ort-Begehung durch Sachverständigen
- Berücksichtigung von Wohnrechten & Lasten
- Aktueller Marktwert nach § 194 BauGB
- Unabhängig von Makler- und Käuferinteressen
- Anerkannt von Banken, Notaren und Käufern
Erfahrene Sachverständige – seit Jahren bewährt
DIMBEG arbeitet mit einem festen Netzwerk erfahrener Sachverständiger zusammen, die seit vielen Jahren auf neutrale Immobilienbewertungen spezialisiert sind. Jedes Verkehrswertgutachten wird von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt und unterschrieben – methodisch sauber nach § 194 BauGB und vollständig dokumentiert.
Wir bewerten neutral – das ist beim Verkauf besonders wichtig. Unsere Sachverständigen haben kein wirtschaftliches Interesse am späteren Verkaufsprozess. Damit unterscheiden wir uns grundlegend von Maklern, die mit dem Verkauf verdienen.
DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert
§ 194 BauGB-konform
Mitglied im IVD
Deutschlandweit tätig
In 3 Schritten zum Verkehrswert-Gutachten
Wir unterstützen Sie umfassend, von der kostenfreien Beratung bis zum fertigen Gutachten. Auch danach sind wir für Sie da. Bei Rückfragen vom Finanzamt arbeiten wir mit dem Sachverständigen zusammen an einer Klärung.
Wir klären Ihre Verkaufssituation, prüfen welcher Gutachten-Typ passt und stimmen den Zeitrahmen mit Ihnen ab.
Bewertung
Vor-Ort-Termin durch zertifizierten Sachverständigen, vollständige Dokumentation, Vergleich mit aktuellen Marktdaten.
erhalten
Sie erhalten ein vollständig ausgearbeitetes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB – fertig zur Vorlage bei Käufer, Makler, Bank oder Notar.
Wir klären Ihre Situation, prüfen welcher Gutachten-Typ passt und stimmen den Stichtag mit Ihnen ab.
Vor-Ort-Termin durch zertifizierten Sachverständigen, vollständige Dokumentation, Vergleich mit Marktdaten zum Stichtag.
Sie erhalten ein vollständig ausgearbeitetes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB – fertig zur Vorlage bei Anwalt, Familiengericht oder Bank.
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung beim Verkauf
Eine Maklerschätzung ist kein Sachverständigengutachten. Sie hat zwei strukturelle Schwächen: Makler haben ein wirtschaftliches Eigeninteresse am späteren Verkaufsauftrag und sind deshalb nicht neutral. Außerdem unterliegen Maklerschätzungen keinen formalen Anforderungen wie der ImmoWertV. Vor Banken, Notaren oder bei steuerlich relevanten Verkäufen wird die Maklerschätzung deshalb nicht als gleichwertig akzeptiert.
Maklerschätzungen sind aussagekräftig, wenn sie methodisch sauber und ohne Akquise-Hintergrund erstellt wurden. In der Praxis schwanken die Schätzungen für dasselbe Objekt oft erheblich – je nach Verhandlungsstrategie des Maklers. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist die objektive Referenz, an der Sie alle Maklerschätzungen messen können.
Der Angebotspreis ist der Preis, zu dem die Immobilie inseriert wird – meist mit Verhandlungsspielraum. Der Verkehrswert ist der objektive Marktwert nach § 194 BauGB. In aller Regel liegt der Angebotspreis 5-10 % über dem Verkehrswert, um Verhandlungsmasse zu haben. Wer den Verkehrswert kennt, kann den Angebotspreis strategisch sinnvoll ansetzen.
Bei Verkauf einer geerbten Immobilie kann Spekulationssteuer anfallen, wenn der ursprüngliche Erwerb durch den Erblasser weniger als zehn Jahre zurückliegt. Die Frist beginnt also nicht mit dem Erbfall neu. Eine Ausnahme gilt bei Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Für Detailfragen wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.
Verkauf unter Verkehrswert an Familienmitglieder wird vom Finanzamt als gemischte Schenkung gewertet. Auf die Differenz zwischen Verkaufspreis und Verkehrswert fällt Schenkungsteuer an. Wer einen marktgerechten Preis ansetzt, vermeidet diese Falle. Ein Verkehrswertgutachten dient hier als belastbarer Nachweis gegenüber dem Finanzamt.
Das Gutachten beeinflusst den Notarpreis nicht direkt – die Notarkosten richten sich nach dem im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis, nicht nach dem Verkehrswert. Allerdings kann das Gutachten den Verhandlungsspielraum positiv beeinflussen: Wer mit einer objektiven Wertaussage in die Verhandlung geht, lässt weniger Geld auf dem Tisch liegen.
Wir arbeiten mit einem klaren Festpreis statt Stundenabrechnung – Sie wissen vor der Beauftragung verbindlich, was Sie zahlen. Den aktuellen Standardpreis und alle Details sehen Sie direkt in unserer Bestellstrecke. Bei ungewöhnlich großen oder besonders komplexen Objekten klären wir den individuellen Festpreis in der kostenlosen Erstberatung vorab.
Ja, ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB wird von allen deutschen Banken anerkannt – sowohl für die Verkäufer-Seite (Restschuld-Berechnung, Vorfälligkeitsentschädigung) als auch für die Käufer-Seite (Finanzierungsanfrage). Es ist deshalb oft mehrfach nutzbar.