Mehr AfA, weniger Steuern – mit einem Nutzungsdauer-Gutachten

Ist die tatsächliche Nutzungsdauer Ihrer Immobilie kürzer als 50 Jahre, können Sie mehr als 2 % jährlich abschreiben. Nutzungsdauer.com liefert den anerkannten Nachweis.

Seit 2017 Marktführer

Geld-zurück- Garantie

DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert

Welche Immobilienart soll optimiert werden?

Eigentumswohnung

Mehrfamilienhaus

Wohn- und Geschäftshaus

Einfamilienhaus

Gewerbeobjekt

Deutschlands Nr. 1 mit der höchsten Anerkennungsquote

Immobilien geprüft

+ 0 .000

jährliche Ersparnis

Ø 0 €

rechtssicher

0 %

Geld-zurück-Garantie

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Warum Steuertipps Sie hierher geleitet hat

Die Restnutzungsdauer ist einer der wirksamsten Hebel in der Anlage V – und einer der am seltensten genutzten. Umfragen zufolge kennt nur rund jeder achte Vermieter diese Möglichkeit. Steuertipps und Nutzungsdauer.com haben sich zusammengetan, damit Sie diesen Hebel nutzen können, ohne selbst einen geeigneten Sachverständigen suchen zu müssen. Nutzungsdauer.com hat sich seit 2017 auf genau ein Gutachten spezialisiert: den Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer gegenüber dem Finanzamt. Die Idee entstand beim Ausfüllen der eigenen Steuererklärung – der Gründer fand für seine Immobilie keinen Gutachter, der das Thema beherrschte, und baute den Service selbst auf. Heute sind es über 200.000 geprüfte Immobilien und ein Team ausschließlich zertifizierter Sachverständiger. Das Prinzip ist seitdem gleich: Erst die kostenlose Ersteinschätzung, dann Ihre Entscheidung. Lohnt sich ein Gutachten für Ihr Objekt nicht, sagen wir Ihnen das.

Was ist die Restnutzungsdauer – und warum ist sie für Ihre Steuer so wichtig?

So funktioniert die Gebäude-AfA
Den Gebäudeanteil Ihres Kaufpreises setzen Sie nicht auf einmal ab, sondern verteilt über die Nutzungsdauer: jedes Jahr ein Teil als Werbungskosten in der Anlage V. Der Gesetzgeber typisiert diese Dauer mit 50 Jahren, also 2 % pro Jahr (Baujahr vor 1925: 2,5 %; Fertigstellung ab 2023: 3 %) – unabhängig davon, wie alt und in welchem Zustand Ihr Gebäude wirklich ist.

Was viele Vermieter nicht wissen
Die Pauschale ist nur der Regelfall. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt ausdrücklich, die tatsächliche Nutzungsdauer anzusetzen, wenn sie kürzer ist. Ein 1970 gebautes, seitdem kaum modernisiertes Haus, das Sie 2020 gekauft haben, hat wirtschaftlich keine 50 Jahre mehr vor sich – realistisch eher 20 bis 30.

Der Nachweis
Das Finanzamt verlangt dafür ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen. Es ermittelt die Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes zum Stichtag nach der Methodik der ImmoWertV. Der noch nicht abgeschriebene Gebäudewert wird dann auf diese kürzere Dauer verteilt: Ihre jährliche AfA steigt, Ihr zu versteuerndes Einkommen sinkt.

Merksatz: Abgeschrieben wird nicht mehr, sondern schneller. Und Geld, das Sie heute nicht ans Finanzamt zahlen, ist mehr wert als in 30 Jahren.

Was bringt das konkret?

Einfamilienhaus, Baujahr 1972, vermietet. Gebäudeanteil des Kaufpreises: 300.000 €.

Box „Fair gerechnet“: Abgeschrieben wird insgesamt derselbe Gebäudewert – nur in weniger Jahren. Der Vorteil ist ein Liquiditätsvorteil über viele Jahre: Sie zahlen jetzt weniger Steuern statt irgendwann. Verkaufen Sie später nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, wird die höhere AfA nicht nachversteuert – dann ist es echte Ersparnis. Die Gutachtenkosten setzen Sie als Werbungskosten ab.

Für wen lohnt sich die Prüfung?

Sie vermieten eine Wohnung, ein Haus, ein Mehrfamilienhaus oder ein Gewerbeobjekt
Das Gebäude wurde vor 2000 gebaut – je älter, desto wahrscheinlicher
Seit dem Kauf wurde wenig oder gar nicht modernisiert
Sie schreiben aktuell mit 2 % oder 2,5 % ab
Mindestens ein Steuerjahr ist noch nicht bestandskräftig veranlagt

Abschluss: Trifft das zu? Dann lohnt sich die kostenlose Ersteinschätzung fast immer.

In vier Schritten zur höheren Abschreibung

Kostenlose Ersteinschätzung

Anhand von wenigen Angaben wird kostenfrei geprüft, ob die Neubewertung der Restnutzungsdauer steuerliche Vorteile verspricht.

Gutachten beauftragen

Nach positiver Prognose kann das Gutachten mit wenigen Klicks beauftragt werden, um eine kürzere und damit höhere steuerliche Abschreibung zu begründen.

Einreichung Finanzamt

Unsere nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Gutachter haben jahrelange Erfahrung und führen eine detaillierte und individuelle Begutachtung der Immobilie durch.

Geld-zurück-Garantie

Unser erfahrenes Team begleitet Ihre Mandanten über die reine Gutachtenerstellung hinaus bis zur Anerkennung durch das Finanzamt.

Mehr über unseren Rechtschutz und die Geld Zurück Garantie in Ziffern 6 & 7 unserer AGB

Kostenlose Ersteinschätzung

Anhand von wenigen Angaben wird kostenfrei geprüft, ob die Neubewertung der Restnutzungsdauer steuerliche Vorteile verspricht.

Gutachten beauftragen

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Warum das Finanzamt das anerkennt

Gesetzliche Grundlage

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer.

Höchstrichterlich bestätigt

Der BFH hat mit Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) entschieden, dass ein Gutachten nach anerkannter Methode genügt – eine bestimmte Gutachtenmethode darf nicht vorgeschrieben werden.

Zertifizierte Sachverständige

Die Finanzverwaltung akzeptiert Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger. Nutzungsdauer.com arbeitet ausschließlich mit solchen.

Höchste Anerkennungsquote in Deutschland

abgesichert durch Geld-zurück-Garantie und Rechtsschutz.

Transparente Preise – vor der Beauftragung bekannt

Leistung		Preis
Gutachten	Kostenlose Ersteinschätzung Restnutzungsdauer	0,00 Euro
	Sachverständigengutachten Restnutzungsdauer	abhängig von Wohn- und Nutzfläche
	bis 299 m²	946,05 Euro inkl. MwSt.
	zwischen 300 und 500 m²	1.184,05 Euro inkl. MwSt.
	zwischen 501 und 1000 m²	1.541,05 Euro inkl. MwSt.
	zwischen 1001 und 2500 m²	2.017,05 Euro inkl. MwSt.
	über 2500 m²	2.612,05 Euro inkl. MwSt.
	Express-Zuschlag für Fertigstellung binnen 1 Woche	708,05 Euro inkl. MwSt.
Besichtigung	Video-Besichtigung (über unser Online-Besichtigungstool)	0,00 Euro
	Vor-Ort-Außenbesichtigung	178,50 Euro inkl. MwSt.
	Vor-Ort-Innen- & Außenbesichtigung	535,50 Euro inkl. MwSt.
Premium -Service	Geld-zurück-Garantie	0,00 Euro
Premium -Service	Rechtsschutz	0,00 Euro

Alle Preise inkl. MwSt. Das Honorar setzen Sie als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ab – bei 42 % Grenzsteuersatz kostet Sie das Standard-Gutachten netto rund 549 €.

Die wichtigsten Fragen von Steuertipps-Lesern

Lohnt sich ein Gutachten für meine Immobilie?

Das zeigt Ihnen die kostenlose Ersteinschätzung in 2 Minuten. Faustregel: Baujahr vor 2000 und seit dem Kauf wenig modernisiert – dann lohnt es sich in den meisten Fällen deutlich.

Muss ein Gutachter vorbeikommen?

Nein. Die Besichtigung läuft standardmäßig per Video über unser Online-Tool, ohne Aufpreis. Eine Vor-Ort-Besichtigung ist optional möglich.

Was ist, wenn das Finanzamt das Gutachten nicht anerkennt?

Dann wird nachgebessert und mit dem Finanzamt geklärt. Bleibt es bei der Ablehnung, greift die Geld-zurück-Garantie. Der Rechtsschutz ist im Preis enthalten.

Gilt das rückwirkend?

Für bereits bestandskräftig veranlagte Jahre nicht, für alle noch offenen Jahre und die Zukunft ja. Als Bewertungsstichtag empfiehlt sich das Kaufdatum, wenn für das Kaufjahr noch keine Steuererklärung abgegeben wurde – sonst der 1. Januar des ersten noch offenen Jahres.

Wie trage ich das in die Steuererklärung ein?

In der Anlage V setzen Sie statt der bisherigen 2 % den höheren AfA-Betrag laut Gutachten an. Das Gutachten fügen Sie bei oder reichen es auf Nachfrage nach.

Ich habe schon vor Jahren gekauft – geht das trotzdem?

Ja. Das Gutachten ermittelt die Restnutzungsdauer zum gewählten Stichtag; der noch nicht abgeschriebene Gebäudewert wird auf diese kürzere Dauer verteilt.

Ich will die Immobilie lange behalten – was habe ich davon?

Sie ziehen die Steuerersparnis vor: weniger Steuern heute statt in 30 Jahren. Und wenn Sie nach der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei verkaufen, wird die höhere AfA nicht nachversteuert.

Gilt das auch für eine einzelne Eigentumswohnung?

Ja, für jedes vermietete Objekt – auch für mehrere gleichzeitig. Ein Gutachten wird pro Gebäude erstellt.