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Der Bundesrat fordert, den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer für Bestandsimmobilien faktisch abzuschaffen. Die Kaufpreisaufteilung will die Bundesregierung gesetzlich regeln. Bis der Bundestag entscheidet, gilt das heutige Recht. Wer jetzt prüft und 2025 noch dieses Jahr einreicht, nutzt beide AfA-Hebel voraussichtlich zu heutigen Bedingungen.
Bundesrat-Beschluss vom 25. September:
was Vermieter jetzt wissen müssen
Der Bundesrat hat zum Jahressteuergesetz 2026 Stellung genommen (Drucksache 447/26 (Beschluss)). Zwei Punkte aus dem Verfahren betreffen Vermieter direkt: eine Forderung des Bundesrats zur Nutzungsdauer und eine Regel im Regierungsentwurf zur Kaufpreisaufteilung. Beides ist noch kein Gesetz. Der Bundestag entscheidet voraussichtlich bis Dezember 2026.
Heute: Wer nachweist, dass seine Immobilie real kürzer nutzbar ist als die pauschalen 50 Jahre, schreibt schneller ab (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Künftig laut Bundesrat: Eine kürzere Nutzungsdauer soll nur noch zählen, wenn sie schon bei Fertigstellung des Gebäudes bestand – etwa bei Leichtbauhallen. Für Bestandsimmobilien wäre der Nachweis damit praktisch abgeschafft.
Heute: Ein Gutachten reicht, um einen höheren Gebäudeanteil zu belegen – ohne gesetzliche Vorgabe, wer es erstellt. Künftig: Die Arbeitshilfe des Finanzamts bekommt Gesetzesrang. Abweichungen nur noch mit Gutachten eines öffentlich bestellten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen, laut Entwurf „nach persönlicher Besichtigung vor Ort“. Gilt nur für Kaufverträge nach Verkündung des Gesetzes.
Status: Stellungnahme des Bundesrats, kein Gesetz. Die Gegenäußerung der Bundesregierung liegt seit 30. September vor. Nächste Schritte: Erste Lesung im Bundestag am 8. Oktober, danach Finanzausschuss, Entscheidung voraussichtlich bis Dezember 2026. Bis dahin: Beide Nachweise sind zu den heutigen Bedingungen möglich.
Was bleibt: Eine plausible Aufteilung im Kaufvertrag wird weiterhin anerkannt; für bereits geschlossene Kaufverträge soll die neue Regel zur Kaufpreisaufteilung nicht gelten. Ob und ab wann die Einschränkung bei der Nutzungsdauer greift, entscheidet der Bundestag – eine Übergangsregel enthält der Beschluss nicht.
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Ob und ab wann die geforderten Änderungen gelten, entscheidet der Bundestag. Für bereits abgegebene Steuererklärungen und für 2025 gilt nach heutigem Stand das aktuelle Recht; sicher ist das erst mit den Übergangsvorschriften. Für 2026 und spätere Jahre kann niemand eine Anerkennung garantieren. Alle Details und Antworten auf die häufigsten Fragen: Fachliche Stellungnahme von DIMBEG. Quelle: Bundesrat, Drucksache 447/26 (Beschluss), 25.09.2026 Zum Beschluss (PDF).
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Die Geld-zurück-Garantie gilt für die Anerkennung nach geltendem Recht, nicht bei einer Gesetzesänderung (siehe AGB).
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Was ist und wie funktioniert das
Nutzungsdauer Gutachten?
Das Wichtigste in einem kurzen Video
