Fachliche Stellungnahme zum Bundesrat-Beschluss vom 25. September 2026: Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG)

Das Wichtigste in Kürze

Der Bundesrat hat am 25. September 2026 seine Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026 beschlossen. Darin fordert er, den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer für Bestandsimmobilien faktisch abzuschaffen. Das ist eine Forderung an den Bundestag, noch kein Gesetz.

• Was gefordert wird: Eine kürzere Nutzungsdauer soll nur noch zählen, wenn sie schon bei Fertigstellung des Gebäudes bestand. Beispiel laut Begründung: Leichtbauhallen und Trafostationshäuser. Für ein Mehrfamilienhaus von 1965 oder eine Eigentumswohnung von 1980 wäre der Nachweis damit praktisch nicht mehr möglich.
• Was zusätzlich kommt: Die Bundesregierung will die Kaufpreisaufteilung erstmals gesetzlich regeln (neuer § 6f EStG). Diese Regel steht im Regierungsentwurf selbst und gilt nur für Kaufverträge, die nach Verkündung des Gesetzes geschlossen werden.
• Status: Stellungnahme des Bundesrats (Drucksache 447/26 (Beschluss), Ziffer 6). Die Bundesregierung hat am 30. September ihre Gegenäußerung vorgelegt, am 8. Oktober berät der Bundestag in erster Lesung. Entscheidung voraussichtlich bis Dezember 2026.
• Was jetzt gilt: Das heutige Recht. Nutzungsdauer-Gutachten werden wie bisher erstellt und von den Finanzämtern nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG geprüft. Wer seine Steuererklärung 2025 noch 2026 einreicht, wird voraussichtlich nach heutigem Recht veranlagt. Sicher ist das erst, wenn der Bundestag die Übergangsvorschriften festgelegt hat.
• Was offen ist: Ob der Bundestag die Forderung übernimmt, und falls ja, ab welchem Steuerjahr. Der Beschluss enthält weder eine Anwendungsregel noch einen Bestandsschutz für bereits anerkannte Gutachten. Eine Geltung schon für das Steuerjahr 2026 lässt sich nicht ausschließen.

Das bedeutet: Wer sein Potenzial prüfen will, kann das weiterhin zu den heutigen Bedingungen tun. Wer ein Gutachten für 2026 oder spätere Jahre beauftragt, sollte das Risiko kennen, dass eine Änderung diese Jahre bereits erfasst.

1. Was jetzt gilt und wo das Verfahren steht

Das heutige Recht gilt unverändert. Bis der Bundestag entschieden hat und das Gesetz verkündet ist, bleibt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG so, wie er ist. Finanzämter wenden geltendes Recht an, nicht Stellungnahmen des Bundesrats. Ein Gutachten, das heute eingereicht wird, wird nach heutigem Recht geprüft.

Beschlossen oder nicht beschlossen?

Viele Kunden fragen das. Die Antwort ist beides, und das ist kein Widerspruch. Ein Steuergesetz durchläuft mehrere Stationen. An jeder Station wird etwas beschlossen, aber erst am Ende ist es Gesetz.

1. Referentenentwurf (Mai 2026, erledigt): Das Bundesfinanzministerium schreibt einen ersten Entwurf. Verbände dürfen Stellung nehmen.
2. Regierungsentwurf (12. August 2026, erledigt): Das Bundeskabinett beschließt den Entwurf. Darin steht die neue Regel zur Kaufpreisaufteilung (§ 6f EStG). Die Einschränkung bei der Nutzungsdauer steht hier nicht drin.
3. Erster Durchgang im Bundesrat (25. September 2026, erledigt): Die Länderkammer gibt eine Stellungnahme ab. Darin kann sie Änderungen fordern. Genau das ist passiert: Der Bundesrat hat die Empfehlung seines Finanzausschusses übernommen und fordert die Einschränkung bei der Nutzungsdauer.
4. Gegenäußerung der Bundesregierung (30. September 2026, erledigt): Die Regierung hat zu den Forderungen der Länder Stellung genommen. Entwurf, Stellungnahme und Gegenäußerung liegen dem Bundestag jetzt gemeinsam als Drucksache 21/8283 vor.
5. Erste Lesung im Bundestag (8. Oktober 2026, nächster Schritt): Der Entwurf wird vorgestellt und an den Finanzausschuss überwiesen.
6. Finanzausschuss, zweite und dritte Lesung (voraussichtlich November/Dezember 2026): Der Bundestag entscheidet, welche Forderungen des Bundesrats ins Gesetz kommen. Das ist die entscheidende Station.
7. Zweiter Durchgang im Bundesrat (voraussichtlich Dezember 2026): Der Bundesrat muss dem fertigen Gesetz zustimmen.
8. Verkündung im Bundesgesetzblatt: Erst jetzt ist es Gesetz.

Das bedeutet: Der Bundesrat hat seine Stellungnahme beschlossen. Das amtliche Dokument heißt deshalb „Drucksache 447/26 (Beschluss)“. Ein Gesetz ist das nicht. Ob die Einschränkung kommt, entscheidet der Bundestag in Station 6. Die Termine ab Station 6 sind Erfahrungswerte aus den letzten Jahressteuergesetzen; der Bundestag hat seinen Zeitplan dafür noch nicht veröffentlicht.

Ein Vergleich hilft: Der Bundesrat ist ein Gremium, das Wünsche an den Bundestag richten darf. Der Bundestag muss diese Wünsche nicht erfüllen. Bei diesem Thema hat er es dreimal nicht getan.

Drei Anläufe sind schon gescheitert

Der Bundesrat versucht nicht zum ersten Mal, den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer einzuschränken.

• 2022: Der Referentenentwurf zum Jahressteuergesetz 2022 wollte § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG komplett streichen. Die Streichung wurde im Gesetzgebungsverfahren fallen gelassen.
• 2024: In seiner Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2024 forderte der Bundesrat, eine kürzere Nutzungsdauer nur noch anzuerkennen, wenn sie mindestens 80 Prozent unter der typisierten liegt. Weder die Bundesregierung noch der Finanzausschuss des Bundestags übernahmen das. Der Bundesrat stimmte dem Gesetz am 22. November 2024 trotzdem zu.
• Dezember 2025: Der Finanzausschuss des Bundesrats empfahl, in § 11c EStDV nur noch Gutachten öffentlich bestellter Sachverständiger zuzulassen. Das Plenum des Bundesrats folgte der Empfehlung am 19. Dezember 2025 nicht.

Das bedeutet: Dreimal wurde das Thema aufgerufen, dreimal kam keine Einschränkung. Das ist keine Garantie für den vierten Anlauf. Es zeigt aber, dass eine Forderung des Bundesrats weit davon entfernt ist, Gesetz zu sein.

Was nicht geregelt ist

Der Beschluss enthält keine Anwendungsregel. Es steht nicht drin, ab welchem Steuerjahr die Einschränkung gelten soll, und es steht nicht drin, was mit bereits anerkannten kürzeren Nutzungsdauern passiert. Beides müsste der Bundestag ergänzen, wenn er die Forderung übernimmt. Im Entwurf des Jahressteuergesetzes 2022 war eine solche Übergangsregel für bereits anerkannte Nutzungsdauern ausdrücklich vorgesehen. Versprechen kann das niemand.

2. Nutzungsdauer: Was der Bundesrat beschlossen hat

Der aktuelle Stand

Das Finanzamt geht bei Wohngebäuden von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren aus, bei Gebäuden ab Baujahr 2023 von 33 Jahren. Daraus ergibt sich der jährliche Abschreibungssatz von 2 Prozent beziehungsweise 3 Prozent.

Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, dürfen Sie nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG schneller abschreiben. Den Nachweis führen Sie mit einem Gutachten. Der Bundesfinanzhof hat 2021 und 2024 bestätigt, dass dafür jede geeignete sachverständige Methode zulässig ist. Technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Gegebenheiten zählen dabei mit.

Was der Bundesrat ändern will

Der Bundesrat fordert, in § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nach den Worten „Nutzungsdauer eines Gebäudes“ die Worte „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ einzufügen. Vier Wörter, große Wirkung.

Bisher: Entscheidend ist, wie lange das Gebäude heute noch nutzbar ist.

Künftig laut Bundesrat: Entscheidend wäre, ob das Gebäude schon beim Bau auf eine kurze Nutzungsdauer angelegt war. Alles, was danach passiert ist, zählt nicht mehr: Alterung, Modernisierungsstau, veraltete Haustechnik, wirtschaftliche Überalterung.

Die Begründung des Bundesrats: Seit den Urteilen des Bundesfinanzhofs würden auch einfache „Internetgutachten“ und Nachweise von Nicht-Sachverständigen akzeptiert. Die Ausnahme sei zur Regel geworden. Außerdem wolle man den Prüfaufwand der Finanzämter senken. Als Beispiele für Gebäude, die weiterhin profitieren sollen, nennt der Beschluss Leichtbauhallen und Trafostationshäuser.

Praxisbeispiel: Zwei Gebäude, zwei Ergebnisse

Gebäude A ist eine Lagerhalle in Leichtbauweise. Schon beim Bau war klar, dass sie etwa 30 Jahre hält. Nach dem Vorschlag des Bundesrats dürfte der Eigentümer weiterhin über 30 Jahre abschreiben.

Gebäude B ist ein Mehrfamilienhaus von 1965. Es wurde für eine lange Nutzung gebaut. Heute, 60 Jahre später, sind Haustechnik, Fenster und Dach veraltet, es gibt einen Modernisierungsstau, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer liegt sachverständig geschätzt bei 25 Jahren. Nach heutigem Recht kann der Eigentümer das nachweisen und über 25 Jahre abschreiben. Nach dem Vorschlag des Bundesrats nicht mehr, weil die Verkürzung erst im Laufe der Jahrzehnte entstanden ist.

In Zahlen: Bei 300.000 Euro Gebäudeanteil und 2 Prozent AfA sind das 6.000 Euro Abschreibung im Jahr. Bei nachgewiesenen 25 Jahren Restnutzungsdauer sind es 12.000 Euro. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent macht das rund 2.500 Euro weniger Steuern pro Jahr. Über zehn Jahre sind das 25.000 Euro.

Ergebnis: Der Vorschlag trifft nicht die Qualität von Gutachten, sondern den Anwendungsbereich. Auch ein einwandfreies Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen würde bei Gebäude B nichts mehr nützen.

3. Kaufpreisaufteilung: Was die Bundesregierung plant

Die zweite Änderung kommt nicht vom Bundesrat, sondern steht im Regierungsentwurf selbst. Der Bundesrat hat dazu keine Änderung gefordert. Sie ist deshalb deutlich wahrscheinlicher als die Einschränkung bei der Nutzungsdauer.

Was geregelt werden soll

Wer ein bebautes Grundstück kauft, muss den Kaufpreis auf Grund und Boden sowie Gebäude verteilen. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Bisher orientierte sich die Praxis an der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Gerichte haben diese Arbeitshilfe mehrfach verworfen, weil sie den Gebäudeanteil oft zu niedrig ansetzt.

Der neue § 6f EStG regelt die Aufteilung in drei Stufen:

1. Vertrag zuerst: Steht im Kaufvertrag eine Aufteilung, gilt diese, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht grob verfehlt.
2. Sonst Verhältnis der Werte: Fehlt eine brauchbare Aufteilung im Vertrag, werden Boden- und Gebäudewert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung getrennt ermittelt. Der Kaufpreis wird im Verhältnis dieser Werte verteilt.
3. Arbeitshilfe mit Gegenbeweis: Die Arbeitshilfe des Ministeriums bekommt eine gesetzliche Grundlage. Wer davon abweichen will, braucht ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Person. Das Gutachten muss nach dem Wortlaut des Entwurfs „nach persönlicher Besichtigung vor Ort“ erstellt sein.

Für wen das gilt

Nur für neue Kaufverträge. § 6f soll erstmals für Grundstücke gelten, deren Kaufvertrag nach dem Tag der Verkündung des Gesetzes abgeschlossen wird. Für alle bereits unterschriebenen Kaufverträge bleibt es bei der bisherigen Rechtslage und Rechtsprechung.

Bisher: Ein Gutachten reicht, um einen höheren Gebäudeanteil zu belegen. Wer es erstellt und wie das Objekt aufgenommen wird, ist gesetzlich nicht vorgeschrieben.

Künftig: Nur noch Gutachten öffentlich bestellter oder zertifizierter Sachverständiger. Gutachten ohne Besichtigung des Objekts scheiden als Gegenbeweis aus.

Offen ist, was „persönliche Besichtigung“ bedeutet. Der Wortlaut legt nahe, dass der Sachverständige das Objekt selbst besichtigt haben muss. Ob eine dokumentierte Besichtigung durch von ihm beauftragte Personen genügt, wird sich erst im weiteren Verfahren und in der Praxis der Finanzverwaltung klären. Diese Frage betrifft die gesamte Branche, auch uns: Bei unseren Gutachten übernehmen die Objektaufnahme vor Ort beauftragte Dienstleister, das Gutachten erstellt und verantwortet ein zertifizierter Sachverständiger (siehe Abschnitt 4). Für Kaufverträge, die vor der Verkündung geschlossen werden, spielt das keine Rolle. Für Kaufverträge danach informieren wir, sobald der endgültige Gesetzestext vorliegt.

Praxisbeispiel

Ein Investor kauft eine Wohnung für 400.000 Euro. Die Arbeitshilfe des Finanzamts kommt auf einen Gebäudeanteil von 60 Prozent (240.000 Euro). Ein Gutachten belegt 75 Prozent (300.000 Euro). Bei 2 Prozent AfA sind das 6.000 statt 4.800 Euro Abschreibung im Jahr, über zehn Jahre 12.000 Euro mehr.

Ergebnis: Für Eigentümer, die ihre Immobilie schon haben, ändert § 6f nichts. Für Käufer wird der Gegenbeweis formalisiert, bleibt aber möglich. Der wichtigste Rat für Käufer: Die Aufteilung gehört begründet in den notariellen Kaufvertrag.

4. Einordnung aus der Branche und unsere Position

Das Problem, das der Bundesrat beschreibt, gibt es. Es gibt Anbieter, die eine Restnutzungsdauer aus Baujahr und Tabellenwert errechnen, ohne dass jemand das Gebäude gesehen hat. Die Lösung des Bundesrats trifft aber nicht diese Anbieter, sondern alle Eigentümer von Bestandsimmobilien.

Sprengnetter hat am 21. September 2026 eine Stellungnahme zur Ausschussempfehlung veröffentlicht. Sprengnetter lehnt die Einschränkung ab und schlägt stattdessen vor, den Nachweis nur noch durch Gutachten öffentlich bestellter oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger zuzulassen, die das Objekt höchstpersönlich innen und außen besichtigt haben.

Der IVD hat sich schon beim Anlauf im Dezember 2025 gegen eine Beschränkung des Gutachterkreises ausgesprochen.

Unsere Position: Wir teilen die Ablehnung der Einschränkung. Eine Verkürzung, die im Laufe von Jahrzehnten entsteht, ist nicht weniger real als eine, die beim Bau angelegt war. Die Qualität des Nachweises ist das richtige Kriterium, nicht das Baujahr der Ursache.

Den zweiten Teil des Sprengnetter-Vorschlags teilen wir nicht. Eine gesetzliche Pflicht, dass der zertifizierte Sachverständige jedes Objekt höchstpersönlich besichtigt, macht den Nachweis nicht besser, sondern teurer und langsamer. Zertifizierte Sachverständige gibt es nicht flächendeckend in der Zahl, die dafür nötig wäre. Die Kosten eines Gutachtens würden deutlich steigen, bei kleineren Objekten über das hinaus, was der Steuervorteil rechtfertigt. Im Ergebnis wäre das eine Einschränkung über den Preis statt über das Gesetz, mit demselben Verlierer: dem Eigentümer einer durchschnittlichen Bestandsimmobilie. Dieselbe Frage stellt sich bei § 6f für die Kaufpreisaufteilung (Abschnitt 3).

Qualität entsteht an anderer Stelle: durch eine dokumentierte Aufnahme des Objekts vor Ort, durch eine objektbezogene Herleitung und durch die fachliche Verantwortung des zertifizierten Sachverständigen für das Ergebnis. So arbeiten wir: Die Objektaufnahme vor Ort übernehmen von uns beauftragte Dienstleister und halten sie in einem Besichtigungsprotokoll fest. Auf dieser Grundlage erstellt und verantwortet ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger das Gutachten. Das ist das Gegenteil eines „Internetgutachtens“, und es funktioniert zu Kosten, die für Eigentümer von Wohnungen und kleineren Mehrfamilienhäusern tragbar sind.

Unser Vorschlag für einen gesetzlichen Qualitätsrahmen:

• Das Gutachten wird von einem für die Immobilienbewertung zertifizierten Sachverständigen erstellt und verantwortet.
• Grundlage ist eine dokumentierte Aufnahme des Objekts vor Ort. Wer sie durchführt, schreibt das Gesetz nicht vor. Entscheidend ist, dass sie dokumentiert ist und der Sachverständige sie seiner Beurteilung zugrunde legt.
• Die Nutzungsdauer wird objektbezogen hergeleitet, nicht aus Tabellenwerten abgelesen.
• Methode und Eingangsdaten sind so dokumentiert, dass das Finanzamt sie prüfen kann.
• Die Regelung gilt dauerhaft. Eigentümer, Berater und Finanzverwaltung brauchen Planungssicherheit statt eines jährlichen Versuchs, den Nachweis zu streichen.

Unsere Empfehlung an den Gesetzgeber: Von der Einfügung der Worte „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ in § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG sollte abgesehen werden. Das Ziel des Bundesrats, Nachweise ohne Objektbezug auszuschließen und den Prüfaufwand zu senken, lässt sich mit verbindlichen Anforderungen an Dokumentation, Herleitung und Verantwortung des Sachverständigen erreichen, ohne den Nachweis für Bestandsimmobilien abzuschaffen oder durch Personalvorgaben so zu verteuern, dass er nur noch für große Objekte in Frage kommt.

Ergebnis: Drei Positionen. Der Bundesrat will den Anwendungsbereich einschränken. Sprengnetter will den Kreis derer einschränken, die besichtigen dürfen. Wir wollen die Qualität des Nachweises regeln, ohne ihn für Bestandsimmobilien zu verteuern oder abzuschaffen. Welchen Weg der Bundestag geht, entscheidet sich im Finanzausschuss.

5. Fazit von DIMBEG

Der Beschluss vom 25. September zeigt: Der politische Druck auf den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer ist so hoch wie nie. Zum ersten Mal hat nicht nur ein Ausschuss, sondern das Plenum des Bundesrats die faktische Abschaffung für Bestandsimmobilien gefordert. Das ist ernst zu nehmen.

Gleichzeitig gilt: Es ist eine Forderung, kein Gesetz. Der Bundestag hat in dieser Frage dreimal anders entschieden als der Bundesrat. Die Branche ist sich einig, dass die Einschränkung falsch ist, und uneins darüber, wie Qualität gesichert werden soll. Unseren Vorschlag dazu finden Sie in Abschnitt 4. Bis zur Entscheidung gilt das heutige Recht.

Für unsere Kunden bedeutet das: Wer ein Gutachten hat, sollte die Steuererklärung 2025 möglichst noch 2026 einreichen. Wer jetzt beauftragt, sollte wissen, für welches Steuerjahr er das Gutachten braucht, und dass offen ist, ob eine Änderung schon ab 2026 gilt. Was der Bundestag beschließt, wissen wir voraussichtlich im Dezember. Wir informieren Sie am Tag der Entscheidung.

6. Handlungsempfehlung

1. Steuererklärung 2025 noch 2026 einreichen: Wenn Sie ein Gutachten haben oder jetzt beauftragen, reichen Sie die Erklärung für 2025 möglichst noch dieses Jahr ein. Für ein abgeschlossenes Steuerjahr ist eine rückwirkende Änderung verfassungsrechtlich nur in engen Grenzen möglich. Das senkt das Risiko, schließt es aber nicht aus, solange die Übergangsvorschriften nicht feststehen.
2. Potenzial prüfen, bevor Sie entscheiden: Die kostenlose Ersteinschätzung zeigt in wenigen Minuten, ob sich ein Gutachten für Ihre Immobilie lohnt. Erst dann entscheiden Sie, ob Sie beauftragen.
3. Für 2026 und spätere Jahre in Kenntnis des Risikos entscheiden: Ob und ab welchem Steuerjahr eine Änderung gilt, weiß heute niemand. Gilt sie schon für 2026, bleibt ein jetzt beauftragtes Gutachten für dieses und die folgenden Jahre steuerlich ohne Wirkung. Die Kosten des Gutachtens werden in diesem Fall nicht erstattet.
4. Kaufpreisaufteilung mitdenken: Wenn Sie gerade kaufen, lassen Sie die Aufteilung auf Boden und Gebäude in den notariellen Kaufvertrag schreiben, begründet und wirtschaftlich plausibel. Das ist nach heutigem Recht und nach § 6f der erste Maßstab.
5. Auf die Qualität des Gutachtens achten: Zertifizierter Sachverständiger, dokumentierte Objektaufnahme, objektbezogene Herleitung. Das ist der Standard, den Finanzämter heute erwarten.
6. Informiert bleiben: Wir verfolgen das Verfahren und melden uns, sobald der Bundestag entschieden hat. Kommt die Änderung, unterstützen wir Sie auch dann, bei Rückfragen des Finanzamts und bei der Frage, für welche Jahre Ihr Gutachten weiter gilt.

Unser Rat: Prüfen Sie Ihr Potenzial jetzt. Entscheiden Sie über das Gutachten mit Blick auf das Steuerjahr, für das Sie es brauchen.

FAQ: Die häufigsten Fragen unserer Kunden

Zum Beschluss

Ist das Nutzungsdauer-Gutachten jetzt abgeschafft?
Nein. Der Bundesrat hat in seiner Stellungnahme gefordert, den Nachweis für Bestandsimmobilien einzuschränken. Das ist eine Forderung an den Bundestag. Ob sie Gesetz wird, entscheidet der Bundestag voraussichtlich bis Dezember 2026. Bis dahin gilt das heutige Recht.

Was genau hat der Bundesrat beschlossen?
Seine Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026. Ziffer 6 davon fordert, in § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG die Worte „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ einzufügen. Eine kürzere Nutzungsdauer soll dann nur noch zählen, wenn sie schon beim Bau des Gebäudes bestand.

Warum heißt es „beschlossen“, wenn es doch kein Gesetz ist?
Weil der Bundesrat seine Stellungnahme beschlossen hat. Das amtliche Dokument heißt deshalb „Drucksache 447/26 (Beschluss)“. Ein Gesetz beschließt aber der Bundestag, und der hat noch nicht entschieden. Beide Aussagen stimmen: Der Bundesrat hat beschlossen, und es ist noch kein Gesetz.

Was ist der Unterschied zwischen Bundesrat und Bundestag?
Der Bundestag ist das gewählte Parlament und beschließt Gesetze. Der Bundesrat vertritt die Bundesländer. Bei Steuergesetzen darf er Änderungen fordern und muss dem fertigen Gesetz am Ende zustimmen. Seine Forderungen aus dem ersten Durchgang muss der Bundestag nicht übernehmen.

Wann fällt die Entscheidung?
Voraussichtlich bis Dezember 2026. Die Bundesregierung hat am 30. September ihre Gegenäußerung vorgelegt, am 8. Oktober berät der Bundestag in erster Lesung, danach der Finanzausschuss. Einen Termin für die abschließende Abstimmung gibt es noch nicht.

Wie wahrscheinlich ist es, dass die Änderung kommt?
Das kann niemand seriös sagen. Fakten: Die Einschränkung steht nicht im Regierungsentwurf, sie kommt allein vom Bundesrat. Drei vergleichbare Vorstöße sind 2022, 2024 und 2025 gescheitert. Die Branche lehnt die Einschränkung geschlossen ab. Gleichzeitig ist der Druck diesmal höher, weil das Plenum des Bundesrats die Forderung übernommen hat, nicht nur ein Ausschuss.

Was bedeutet „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ konkret?
Dass nur eine Nutzungsdauer zählt, die schon beim Bau kürzer war als die gesetzliche Typisierung. Gebäude, die für eine lange Nutzung gebaut wurden und erst durch Alter, Modernisierungsstau oder wirtschaftliche Überalterung eine kürzere Restnutzungsdauer haben, wären ausgeschlossen. Das trifft die große Mehrheit der Bestandsimmobilien.

Betrifft das nur Mehrfamilienhäuser oder auch Eigentumswohnungen und Gewerbe?
Alle Gebäude, für die § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gilt: vermietete Wohnungen, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte im Privat- und Betriebsvermögen. Selbstgenutztes Wohneigentum ist nicht betroffen, weil es nicht abgeschrieben wird.

Zur Rückwirkung

Gilt die Änderung rückwirkend? Was passiert, wenn ich dieses Jahr beauftrage und erst nächstes Jahr einreiche?
Das weiß heute niemand, auch wir nicht. Der Beschluss des Bundesrats enthält keine Anwendungsregel; ab welchem Steuerjahr eine Änderung gelten würde, legt der Bundestag fest. Für die Steuererklärung 2025 empfehlen wir, Gutachten und Erklärung noch 2026 einzureichen. Für 2026 und spätere Jahre besteht das Risiko, dass eine Änderung bereits greift. Wer für diese Jahre ein Gutachten beauftragt, tut das in Kenntnis dieses Risikos.

Für welche Steuerjahre gilt auf jeden Fall das heutige Recht?
Mit Sicherheit lässt sich das heute für kein Steuerjahr sagen, weil der Bundestag die Anwendungs- und Übergangsvorschriften noch nicht festgelegt hat. Nach heutigem Stand gilt: Je früher ein Steuerjahr abgeschlossen und die Erklärung eingereicht ist, desto geringer das Risiko. Eine Rückwirkung auf bereits abgeschlossene Steuerjahre ist verfassungsrechtlich nur in engen Grenzen zulässig. Ob eine Änderung schon für das laufende Jahr 2026 oder erst ab 2027 gelten würde, legt der Bundestag fest.

Ich habe ein Gutachten und das Finanzamt hat es anerkannt. Was passiert damit?
Heute nichts. Ihre Abschreibung läuft wie festgesetzt weiter. Was passiert, falls das Gesetz kommt, hängt davon ab, ob der Bundestag eine Übergangsregel einbaut. Der Beschluss des Bundesrats enthält keine. Im Entwurf des Jahressteuergesetzes 2022 war ein Bestandsschutz für bereits anerkannte Nutzungsdauern vorgesehen. Eine Garantie gibt es nicht.

Ich habe ein Gutachten, aber die Steuererklärung noch nicht abgegeben. Soll ich warten?
Nein. Reichen Sie die Erklärung ein. Das Finanzamt prüft nach dem Recht, das gilt. Warten bringt keinen Vorteil.

Kann das Finanzamt mein Gutachten jetzt schon wegen des Beschlusses ablehnen?
Nein. Finanzämter sind an das geltende Gesetz gebunden, nicht an Stellungnahmen des Bundesrats. Lehnt ein Finanzamt ein Gutachten ab, muss es das mit dem heutigen § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs begründen.

Zu Gutachten und Garantie

Lohnt sich ein Gutachten jetzt noch?
Für laufende und noch nicht abgegebene Steuererklärungen gilt nach heutigem Stand das heutige Recht. Ob und ab wann eine Änderung greift, ist offen. Prüfen Sie Ihr Potenzial mit der kostenlosen Ersteinschätzung. Wenn sich das Gutachten schon für die Steuererklärung 2025 rechnet, ist das Risiko am geringsten. Für spätere Jahre entscheiden Sie in Kenntnis des Risikos.

Gilt die Geld-zurück-Garantie bei einer Gesetzesänderung?
Nein. Die Garantie gilt nach unseren AGB für die Anerkennung des Gutachtens durch das Finanzamt nach geltendem Recht, nicht für den Fall, dass der Gesetzgeber die Rechtslage ändert.

Hilft DIMBEG auch, wenn die Gesetzesänderung kommt?
Ja. Wir unterstützen unsere Kunden auch dann: bei Rückfragen des Finanzamts, bei der Frage, für welche Jahre das Gutachten weiter gilt, und mit Informationen zum neuen Recht.

Wie lange dauert ein Gutachten jetzt?
Wie bisher. Es gibt keinen Grund, das Verfahren zu ändern, und keinen Grund für Panik-Beauftragungen. Die Ersteinschätzung dauert wenige Minuten, das Gutachten in der Regel wenige Wochen.

Erfüllt mein Gutachten die Anforderungen, die jetzt diskutiert werden?
Unsere Gutachten werden von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt und verantwortet. Sie beruhen auf einer Objektaufnahme vor Ort mit Besichtigungsprotokoll und leiten die Restnutzungsdauer objektbezogen her. Welche Anforderungen der Gesetzgeber am Ende festschreibt, ist offen. Eine Pflicht zur höchstpersönlichen Besichtigung durch den zertifizierten Sachverständigen, wie Sprengnetter sie vorschlägt, erfüllt unser Standardgutachten nicht, und wir halten sie auch nicht für sinnvoll (siehe Abschnitt 4).

Warum fordert DIMBEG keine persönliche Besichtigung durch den Gutachter?
Weil sie den Nachweis verteuert, ohne ihn besser zu machen. Entscheidend ist, dass das Objekt vor Ort aufgenommen und dokumentiert wird und ein zertifizierter Sachverständiger das Gutachten auf dieser Grundlage verantwortet. Eine Pflicht zur persönlichen Besichtigung durch den Sachverständigen würde die Kosten eines Gutachtens deutlich erhöhen und den Nachweis für viele Eigentümer unwirtschaftlich machen.

Zur Kaufpreisaufteilung

Was ändert sich bei der Kaufpreisaufteilung?
Sie wird erstmals gesetzlich geregelt (§ 6f EStG). Eine Aufteilung im Kaufvertrag gilt, wenn sie plausibel ist. Sonst wird nach Verkehrswerten aufgeteilt. Wer von der Arbeitshilfe des Finanzamts abweichen will, braucht ein Gutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen, nach dem Entwurf „nach persönlicher Besichtigung vor Ort“.

Gilt das auch für meinen bestehenden Kaufvertrag?
Nein. § 6f soll nur für Kaufverträge gelten, die nach Verkündung des Gesetzes geschlossen werden. Für Ihren bestehenden Vertrag bleibt es bei der bisherigen Rechtslage. Ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung ist weiterhin möglich.

Erfüllt ein DIMBEG-Gutachten zur Kaufpreisaufteilung die Anforderungen des § 6f?
Für Kaufverträge vor der Verkündung des Gesetzes stellt sich die Frage nicht, dort gilt die bisherige Rechtslage. Für Kaufverträge danach kommt es darauf an, wie der Gesetzgeber die Anforderung „persönliche Besichtigung vor Ort“ am Ende fasst und wie Finanzverwaltung und Gerichte sie auslegen. Unsere Gutachten erstellen und verantworten nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige auf Grundlage einer dokumentierten Objektaufnahme vor Ort, die beauftragte Dienstleister durchführen. Ob das Gesetz am Ende die Besichtigung durch den Sachverständigen selbst verlangt, ist offen. Wir informieren, sobald der endgültige Text vorliegt.

Ich kaufe gerade. Was soll ich beachten?
Lassen Sie die Aufteilung auf Boden und Gebäude in den notariellen Kaufvertrag schreiben, begründet und am Bodenrichtwert orientiert. Das ist heute und nach § 6f der erste Maßstab. Eine Aufteilung, die den Bodenwert um 75 Prozent unterschreitet, hat der Bundesfinanzhof schon 2020 verworfen.

Was ist die Arbeitshilfe des Finanzamts?
Ein Rechenschema des Bundesfinanzministeriums, mit dem Finanzämter den Kaufpreis auf Boden und Gebäude aufteilen. Es arbeitet mit einem vereinfachten Sachwertverfahren und setzt den Gebäudeanteil oft zu niedrig an. Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass die Arbeitshilfe die realen Verkehrswerte nicht gewährleistet.

Zur Branche

Was fordert Sprengnetter?
Die Einschränkung des Anwendungsbereichs abzulehnen und stattdessen Qualitätsanforderungen an Gutachten ins Gesetz zu schreiben: zertifizierte Sachverständige, persönliche Besichtigung durch den Sachverständigen, dokumentierte Objektverhältnisse, nachvollziehbare Herleitung. Sprengnetters Stellungnahme vom 21. September bezieht sich auf die Ausschussempfehlung, also den Stand vor der Abstimmung.

Stimmt es, dass Sprengnetter sagt, es sei nur ein Vorschlag?
Ja, und das war am 21. September auch richtig. Am 25. September hat der Bundesrat den Vorschlag des Ausschusses übernommen. Seitdem ist er die offizielle Forderung des Bundesrats. Ein Gesetz ist er weiterhin nicht.

Was macht DIMBEG, wenn die Entscheidung fällt?
Wir informieren alle Kunden und Newsletter-Abonnenten per E-Mail am Tag der Entscheidung. Kommt die Einschränkung nicht, bleibt alles wie bisher. Kommt sie, erklären wir, was für bestehende Gutachten gilt und welche Steuerjahre betroffen sind.

Wo kann ich den Beschluss selbst nachlesen?
Bundesrat, Drucksache 447/26 (Beschluss) vom 25. September 2026, Ziffer 6 auf den Seiten 12 und 13. Den Link finden Sie unter „Weiterführende Informationen“.

Weiterführende Informationen

• Bundesrat, Drucksache 447/26 (Beschluss): Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026, 25.09.2026 (PDF)
• Bundestag, Drucksache 21/8283: Gesetzentwurf mit Stellungnahme des Bundesrates und Gegenäußerung der Bundesregierung, 30.09.2026 (PDF)
• Deutscher Bundestag: Erste Lesung zum Jahressteuergesetz 2026 am 8. Oktober 2026
• Bundesrat, Drucksache 447/1/26: Empfehlungen der Ausschüsse, 14.09.2026 (PDF)
• Bundesrat, Drucksache 447/26: Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026, 14.08.2026 (PDF)
• Bundesfinanzministerium: Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2026, Gesetzgebungsseite mit Verbändestellungnahmen
• Sprengnetter: Fachliche Stellungnahme zur vorgeschlagenen Änderung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, 21.09.2026
• Sprengnetter: Jahressteuergesetz 2024, keine Änderungen bei Nutzungsdauergutachten, 22.11.2024
• Sprengnetter: Bundesratssitzung vom 19.12.2025, keine Einschränkungen bei Nutzungsdauergutachten
• § 7 EStG im Wortlaut (gesetze-im-internet.de)
• Bundesrat: BundesratKOMPAKT zur 1068. Sitzung am 25.09.2026

Über den Autor

David Glasenapp

David ist gelernter Wirtschaftsingenieur und hat langjährige Erfahrung im Sachverständigenwesen. Er leitet u. a. auch unsere Mitgliedschaften im Immobilienverband Deutschland (IVD) sowie im Deutschen Gutachter- und Sachverständigenverband (DGuSV).