Ehegattenschaukel 2026: Das Steuermodell für Vermieter-Paare – aktuell erklärt
Die Ehegattenschaukel gilt als eines der wirkungsvollsten legalen Steuermodelle für Vermieter-Paare. Die Idee dahinter ist bestechend einfach: Durch den Verkauf einer Immobilie zwischen Ehepartnern beginnt der Abschreibungszyklus neu – auf Basis des gestiegenen Marktwertes. Das bedeutet: Deutlich mehr Abschreibung, deutlich weniger Steuern – ohne die Immobilie jemals wirklich aus der Hand zu geben. Was das Modell genau ist, wie es in der Praxis funktioniert, welche Gutachten dabei unverzichtbar sind und wo die rechtlichen Grenzen liegen, erklären wir in diesem Artikel. Das Wichtigste zur Ehegattenschaukel im Überblick Die Ehegattenschaukel beschreibt den Verkauf einer vermieteten Immobilie zwischen Ehepartnern, um einen neuen, höheren Abschreibungszyklus zu starten. Zwischen Ehegatten fällt keine Grunderwerbsteuer an – ein entscheidender Kostenvorteil gegenüber dem Verkauf an Dritte. Die zehnjährige Spekulationsfrist muss eingehalten werden, damit kein Spekulationsgewinn versteuert werden muss. Das Restnutzungsdauer-Gutachten und das Kaufpreisaufteilungs-Gutachten sind unverzichtbar, um den maximalen steuerlichen Effekt zu erzielen. Ein Verkehrswertgutachten belegt den marktüblichen Kaufpreis und schützt vor dem Vorwurf einer verdeckten Schenkung. Das Modell funktioniert auch zwischen Eltern und Kindern sowie anderen Verwandten in gerader Linie. Was ist die Ehegattenschaukel? Die Ehegattenschaukel ist ein Steuergestaltungsmodell, bei dem ein Ehepartner eine vermietete Immobilie an den anderen Ehepartner verkauft. Durch diesen Eigentümerwechsel beginnt der steuerliche Abschreibungszyklus für den kaufenden Ehepartner neu – auf Basis des aktuellen, in der Regel gestiegenen Kaufpreises. Der Begriff ist kein steuerrechtlicher Fachbegriff, sondern eine volkstümliche Bezeichnung. Das Modell basiert auf ganz normalen Steuergesetzen: Wer eine Immobilie kauft, schreibt sie auf Basis seines Kaufpreises ab – und zwar von Anfang an, unabhängig davon, was der Vorbesitzer bereits abgeschrieben hat. Diesen Mechanismus nutzt die Ehegattenschaukel gezielt aus. Warum ist das so wertvoll? Immobilien sind in den letzten Jahrzehnten in vielen Lagen erheblich im Wert gestiegen. Eine Immobilie, die vor zwanzig Jahren für 150.000 € gekauft wurde, ist heute vielleicht 400.000 € wert. Die jährliche Abschreibung basiert aber noch immer auf den ursprünglichen 150.000 €. Durch den Verkauf an den Ehepartner zum aktuellen Marktwert von 400.000 € beginnt der neue Abschreibungszyklus auf dieser höheren Basis – die jährliche AfA kann sich dadurch vervielfachen. So funktioniert die Ehegattenschaukel – Schritt für Schritt Schritt 1: Spekulationsfrist abwarten Damit beim Verkauf kein steuerpflichtiger Spekulationsgewinn entsteht, muss die Immobilie mindestens zehn Jahre im Eigentum des verkaufenden Ehepartners gewesen sein. Diese Zehnjahresfrist ergibt sich aus § 23 EStG. Wird sie unterschritten, ist der Veräußerungsgewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Schritt 2: Marktüblichen Kaufpreis ermitteln Der Kaufpreis muss dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie entsprechen – also dem Preis, den auch ein fremder Dritter zahlen würde. Ein zu niedriger Preis würde als verdeckte Schenkung gewertet. Ein Verkehrswertgutachten belegt den aktuellen Marktwert und schützt vor Einwänden des Finanzamts. Schritt 3: Notariellen Kaufvertrag abschließen Der Verkauf muss wie jeder andere Immobilienkauf über einen notariellen Kaufvertrag abgewickelt werden. Zwischen Ehegatten fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 4 GrEStG) – das spart je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises. Schritt 4: Kaufpreis tatsächlich zahlen Der kaufende Ehepartner muss den Kaufpreis tatsächlich und nachweisbar zahlen. Eine bloße buchhalterische Umbuchung ohne realen Geldfluss würde vom Finanzamt als Scheingeschäft eingestuft. Häufig wird ein Darlehen aufgenommen – entweder bei einer Bank oder als Ehegatten-Darlehen. Im letzteren Fall müssen die Konditionen einem Fremdvergleich standhalten. Schritt 5: Neu abschreiben – mit Gutachten maximieren Ab dem Monat des notariellen Kaufvertrags beginnt der kaufende Ehepartner mit seiner neuen Abschreibung – auf Basis des neuen Kaufpreises. Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten und einem Kaufpreisaufteilungs-Gutachten wird dieser neue Abschreibungszyklus von Anfang an auf Maximum optimiert. Warum die drei Gutachten unverzichtbar sind Ohne Gutachten schöpft die Ehegattenschaukel nur einen Bruchteil ihres Potenzials aus. Mit allen drei Gutachten wird der steuerliche Effekt maximiert – und das dauerhaft für alle verbleibenden Abschreibungsjahre. Gutachten 1: Restnutzungsdauer – für eine höhere jährliche Rate Nach jedem Schaukelvorgang beginnt ein neuer Abschreibungszyklus. Das Finanzamt setzt dabei pauschal die volle gesetzliche Nutzungsdauer von 50 Jahren an. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG weist nach, dass die tatsächliche wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer ist. So wird der neue Kaufpreis auf deutlich weniger Jahre verteilt – und die jährliche AfA steigt erheblich. Gutachten 2: Kaufpreisaufteilung – für eine höhere Bemessungsgrundlage Nach dem Schaukelvorgang muss der neue Kaufpreis auf Gebäude und Boden aufgeteilt werden. Ohne Gutachten wendet das Finanzamt die BMF-Arbeitshilfe an – mit dem bekannten Ergebnis: In Ballungsgebieten werden 60 bis 80 % dem Boden zugewiesen. Ein professionelles Kaufpreisaufteilungs-Gutachten erhöht den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil erheblich – und damit die Bemessungsgrundlage für die neue, höhere Abschreibung. Gutachten 3: Verkehrswert – für einen sicheren Kaufpreis Der Verkaufspreis zwischen den Ehepartnern muss einem Fremdvergleich standhalten. Liegt er zu weit unter dem Marktwert, droht der Vorwurf einer verdeckten Schenkung. Ein Verkehrswertgutachten dokumentiert den aktuellen Marktwert und belegt, dass der vereinbarte Preis marktüblich ist – und ist gleichzeitig die Grundlage für die neue, höhere Abschreibung. Rechenbeispiel: Ehegattenschaukel mit und ohne Gutachten Eigentumswohnung, Baujahr 1970, ursprünglicher Kaufpreis 2003: 120.000 €. Aktueller Marktwert: 320.000 €. Seit 2013 im Eigentum von Ehepartner A, jetzt Verkauf an Ehepartner B. Ohne Gutachten Mit allen drei Gutachten Neuer Kaufpreis 320.000 € 320.000 € Gebäudeanteil 38 % = 121.600 € 65 % = 208.000 € Restnutzungsdauer 50 Jahre (Standard) 24 Jahre (Gutachten) Jährliche neue AfA 2.432 € 8.667 € Bisherige AfA 480 € (fast abgeschr.) 480 € (fast abgeschr.) AfA-Steigerung +1.952 € +8.187 € Steuerersparnis/Jahr* 820 € 3.439 € Mehrersparnis/Jahr – 2.619 € Amortisation Gutachten – ca. 8 Monate * 42 % Grenzsteuersatz Das Beispiel zeigt: Ohne Gutachten bringt die Schaukel zwar eine höhere AfA als vorher – aber nur einen Bruchteil des möglichen Effekts. Mit allen drei Gutachten steigt die jährliche Steuerersparnis auf über 3.400 € – eine Vervierfachung gegenüber der unoptimierten Variante. Voraussetzungen und Grenzen der Ehegattenschaukel Voraussetzung Details Rechtmäßige Ehe oder eingetragene Lebenspartnerschaft Nur zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern fällt keine Grunderwerbsteuer an Alleiniges Eigentum des verkaufenden Partners Die Immobilie darf nicht als Bruchteilsgemeinschaft beider Ehepartner gehalten werden Zehnjährige Haltefrist Mindestens 10 Jahre Eigentum beim verkaufenden Partner – sonst droht Spekulationssteuer Marktüblicher Kaufpreis Der Preis muss einem Fremdvergleich standhalten – zu niedrig gilt als verdeckte Schenkung Tatsächliche Kaufpreiszahlung Der Kaufpreis muss nachweisbar
Immobilie kaufen und vermieten: Diese 3 Gutachten sparen Ihnen tausende Euro
Wer eine Immobilie kauft und vermietet, denkt meist an Kaufpreis, Lage und Mietrendite. Was dabei fast immer übersehen wird: Drei Gutachten entscheiden darüber, wie hoch die jährliche Steuerersparnis tatsächlich ausfällt – und ob das Potenzial der Immobilie steuerlich wirklich ausgeschöpft wird. Die gute Nachricht: Die meisten Vermieter wissen nichts davon. Das bedeutet: Wer jetzt handelt, hat einen klaren Vorteil. Dieser Leitfaden erklärt, welche drei Gutachten gemeint sind, wie sie zusammenwirken – und wann Sie sie am besten beauftragen. Das Wichtigste im Überblick Gutachten 1 – Kaufpreisaufteilung: Erhöht den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil und damit die AfA-Bemessungsgrundlage. Gutachten 2 – Restnutzungsdauer: Verkürzt den Abschreibungszeitraum und erhöht damit die jährliche AfA-Rate. Gutachten 3 – Verkehrswert: Sichert den marktgerechten Wert für Kaufpreisaufteilung, Erbschaft, Schenkung und Steuerstreitigkeiten. Die drei Gutachten verstärken sich gegenseitig – ihr kombinierter Effekt ist größer als die Summe ihrer Einzelwirkungen. Alle drei amortisieren sich in der Regel innerhalb von weniger als einem Jahr. Die AfA-Formel: Wo die drei Hebel ansetzen Wer vermietet, schreibt die Immobilie jährlich ab – und mindert damit sein zu versteuerndes Einkommen. Die Höhe dieser Abschreibung ergibt sich aus einer simplen Formel: Jährliche AfA = Kaufpreis × Gebäudeanteil ÷ Restnutzungsdauer Jedes der drei Elemente dieser Formel lässt sich durch ein Gutachten optimieren: Hebel Gutachten Wirkung Kaufpreis Verkehrswertgutachten Belegt den marktgerechten Gesamtwert – Grundlage für alle weiteren Berechnungen Gebäudeanteil Kaufpreisaufteilungs-Gutachten Erhöht den abschreibungsfähigen Anteil – mehr Bemessungsgrundlage Restnutzungsdauer Restnutzungsdauer-Gutachten Verkürzt den Abschreibungszeitraum – höhere jährliche AfA-Rate Die drei Gutachten greifen ineinander: Das Verkehrswertgutachten belegt den Gesamtwert. Das Kaufpreisaufteilungs-Gutachten teilt diesen Wert optimal auf Gebäude und Boden auf. Und das Restnutzungsdauer-Gutachten bestimmt, über wie viele Jahre der Gebäudeanteil abgeschrieben wird. Wer alle drei kombiniert, holt das steuerliche Maximum heraus. Gutachten 1: Die Kaufpreisaufteilung – die wichtigste Weichenstellung Das Problem ohne Gutachten Liegt keine vertragliche Kaufpreisaufteilung vor, wendet das Finanzamt automatisch die BMF-Arbeitshilfe an – ein typisiertes Excel-Tool, das individuelle Lagewerte und Gebäudeeigenschaften nicht berücksichtigt. In Städten mit hohen Bodenrichtwerten führt das regelmäßig dazu, dass 60 bis 80 % des Kaufpreises dem nicht abschreibbaren Boden zugewiesen werden. Was das Gutachten leistet Ein professionelles Kaufpreisaufteilungs-Gutachten ermittelt auf Basis der ImmoWertV einen marktgerechten Gebäude- und Bodenwert – individuell für Ihre Immobilie. In der Praxis liegt der gutachterlich ermittelte Gebäudeanteil häufig 20 bis 30 Prozentpunkte über dem BMF-Wert. Das klingt nach wenig – ist aber über eine Abschreibungsdauer von 33 bis 50 Jahren ein enormer Unterschied. Wann beauftragen? Idealerweise vor dem Notartermin – so kann die optimierte Aufteilung direkt im Kaufvertrag verankert werden. Alternativ kann das Gutachten auch nach dem Kauf mit der Steuererklärung eingereicht werden. Tipp: Das Restnutzungsdauer-Gutachten beeinflusst auch die Kaufpreisaufteilung – beauftragen Sie es zuerst, damit sein Ergebnis in die Kaufpreisaufteilung einfließen kann. Gutachten 2: Die Restnutzungsdauer – der unterschätzte Multiplikator Das Problem ohne Gutachten Das Finanzamt setzt die Abschreibungsdauer pauschal auf 50 Jahre an – für alle Gebäude, unabhängig vom tatsächlichen Zustand. Das gilt für eine frisch kernsanierte Wohnung genauso wie für einen vernachlässigten Altbau aus den 1960er Jahren. Was das Gutachten leistet § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt ausdrücklich eine kürzere Abschreibungsdauer, wenn ein Sachverständigengutachten die tatsächlich kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer nachweist. Bei einer Restnutzungsdauer von 25 Jahren statt 50 verdoppelt sich die jährliche Abschreibung. Bei 20 Jahren verdreifacht sie sich. Das Finanzamt ist gesetzlich verpflichtet, ein methodisch sauberes Gutachten anzuerkennen. Wann beauftragen? Am besten direkt nach dem Kauf und vor der ersten Steuererklärung. Das Gutachten gilt ab dem Zeitpunkt seiner Einreichung dauerhaft. Da das Ergebnis auch in die Kaufpreisaufteilung einfließt, empfiehlt sich die Beauftragung vor dem Kaufpreisaufteilungs-Gutachten. Gutachten 3: Der Verkehrswert – das Fundament aller Bewertungen Wofür wird der Verkehrswert benötigt? Das Verkehrswertgutachten ist das umfassendste der drei Instrumente – und das mit den breitesten Anwendungsmöglichkeiten. Für Vermieter ist es in mehreren Situationen unverzichtbar: Als Grundlage für die Kaufpreisaufteilung – der gutachterlich ermittelte Verkehrswert belegt, dass die vorgenommene Aufteilung marktgerecht ist. Bei der Ehegattenschaukel – der Verkaufspreis muss einem Fremdvergleich standhalten. Ein Gutachten dokumentiert den aktuellen Marktwert. Bei Erbschaft – das Gutachten kann den Finanzamtswert nach unten korrigieren und erheblich Erbschaftssteuer sparen (Drei-Monats-Frist). Bei Schenkung – der niedrigere Verkehrswert mindert die Schenkungssteuer und schont die Freibeträge. Bei Steuerstreitigkeiten – das Gutachten belegt den eigenen Standpunkt gegenüber dem Finanzamt. Wann beauftragen? Der ideale Zeitpunkt hängt vom Anwendungsfall ab. Für die Kaufpreisaufteilung: vor dem Notartermin oder zeitnah nach dem Kauf. Für die Ehegattenschaukel: unmittelbar vor dem Verkauf zwischen den Ehepartnern. Bei Erbschaft: so schnell wie möglich nach dem Erbfall – die Drei-Monats-Frist ist bindend. Der Doppelhebel: So multiplizieren sich die Effekte Jedes Gutachten für sich bringt bereits eine signifikante Steuerersparnis. Ihre volle Wirkung entfalten sie aber erst in Kombination – weil sie sich gegenseitig verstärken. Szenario Jährliche AfA Steuerersparnis/Jahr* Ohne Gutachten (Finanzamt) 3.500 € 1.470 € Nur Kaufpreisaufteilungs-Gutachten 5.800 € 2.436 € Nur Restnutzungsdauer-Gutachten 6.250 € 2.625 € Kaufpreisaufteilung + Restnutzungsdauer kombiniert 11.600 € 4.872 € * 42 % Grenzsteuersatz. Basis: Kaufpreis 500.000 €, Großstadt, Baujahr 1972 Das Beispiel zeigt: Die Kombination beider Gutachten ergibt eine jährliche Steuerersparnis von fast 4.900 € – mehr als dreimal so viel wie ohne Gutachten. Die Einzelwirkungen addieren sich nicht einfach, sie multiplizieren sich – weil der höhere Gebäudeanteil auf die kürzere Nutzungsdauer trifft. Der optimale Zeitplan: Wann welches Gutachten beauftragen? Zeitpunkt Empfohlenes Gutachten Warum jetzt? Vor dem Notartermin Restnutzungsdauer + Kaufpreisaufteilung Optimierte Aufteilung kann direkt im Kaufvertrag verankert werden – rechtssicherste Lösung Bei Abgabe der ersten Steuererklärung Alle noch nicht vorliegenden Gutachten Letzte Möglichkeit, den optimierten Gebäudeanteil ohne Einspruchsverfahren zu sichern Nach Erhalt des ersten Steuerbescheids Kaufpreisaufteilung und/oder Restnutzungsdauer Einspruch einlegen und Gutachten nachreichen – Frist: 1 Monat Bei Erbschaft Verkehrswertgutachten Drei-Monats-Frist ab Erbfall – sofort handeln Bei geplanter Ehegattenschaukel Verkehrswertgutachten + Restnutzungsdauer Marktwert belegen, neuen Abschreibungszyklus optimal starten Großes Rechenbeispiel: Alle drei Gutachten kombiniert Mehrfamilienhaus, Baujahr 1969, Kaufpreis 850.000 €, vollvermietet in einer mittelgroßen deutschen Stadt. Vier Wohneinheiten, Heizung und Elektrik original, Fenster erneuert 2008. Ohne Gutachten Mit allen drei Gutachten Kaufpreis 850.000 € 850.000 € Gebäudeanteil 43 % = 365.500 € 67 % = 569.500 € Restnutzungsdauer 50 Jahre (Standard) 23 Jahre (Gutachten) Jährliche AfA 7.310 € 24.761 € Steuerersparnis/Jahr*
Abschreibung Immobilie: Was Vermieter wirklich wissen müssen
Über 90 % aller Vermieter in Deutschland schreiben ihre Immobilie pauschal über 50 Jahre ab – so wie es das Finanzamt standardmäßig vorschreibt. Dabei übersehen die meisten, dass genau hier erhebliches Steuerpotenzial verborgen liegt. Wer die Regeln zur Gebäudeabschreibung wirklich kennt, weiß: Die jährliche AfA lässt sich durch drei konkrete Stellschrauben gezielt optimieren – legal, anerkannt vom Bundesfinanzhof, und in vielen Fällen mit einer Steuerersparnis von mehreren tausend Euro pro Jahr. Das Wichtigste zur Gebäudeabschreibung im Überblick Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt es Vermietern, den Gebäudewert des Kaufpreises jährlich als Werbungskosten abzuschreiben. Abgeschrieben wird nur das Gebäude – nicht der Grund und Boden. Die gesetzliche Standardrate beträgt 2 % pro Jahr über 50 Jahre (Gebäude ab Baujahr 1925). Neubauten ab 2023: 3 %. Drei Stellschrauben bestimmen Ihre jährliche AfA: Kaufpreis × Gebäudeanteil ÷ Restnutzungsdauer. Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer kann die 50-Jahres-Frist legal auf bis zu 9 Jahre verkürzen – und die Abschreibung vervielfachen. Ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung erhöht den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil – oft weit über das hinaus, was das Finanzamt ansetzt. Bei Erbschaft und Schenkung gelten unterschiedliche Regeln – ein häufig übersehener Unterschied mit großer Wirkung. Was ist die Gebäudeabschreibung (AfA)? Die Absetzung für Abnutzung – kurz AfA – ist das steuerliche Instrument, mit dem Vermieter die Anschaffungskosten ihrer Immobilie über die Zeit als Werbungskosten geltend machen. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass ein Gebäude im Laufe der Zeit an Wert verliert. Dieser wirtschaftliche Wertverlust darf steuerlich berücksichtigt werden. Konkret bedeutet das: Jedes Jahr dürfen Sie einen Teil des Gebäudewertes von Ihren Mieteinnahmen abziehen. Das senkt Ihr zu versteuerndes Einkommen – und damit Ihre Steuerbelastung aus Vermietung und Verpachtung. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % und einer jährlichen Abschreibung von 10.000 € ergibt sich eine direkte Steuerersparnis von 4.200 € pro Jahr. Wichtig: Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil Ihres Kaufpreises. Der Grund und Boden unterliegt keiner Abnutzung und ist nicht abschreibungsfähig. Wie hoch der Gebäudeanteil ausfällt, bestimmt damit direkt die Höhe Ihrer jährlichen Steuerersparnis. Wann kann eine Immobilie abgeschrieben werden? Die Gebäudeabschreibung ist an eine zentrale Bedingung geknüpft: Die Immobilie muss zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt werden. Für selbst genutzte Immobilien gilt die AfA nicht. Die Abschreibung beginnt mit dem Monat, in dem der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wurde – nicht erst mit der Schlüsselübergabe oder dem Einzug des Mieters. Kaufen Sie also im Oktober, können Sie im selben Jahr noch für drei Monate anteilig abschreiben. Tipp: Fällt der Notartermin auf den Anfang eines Monats, können Sie für den gesamten Monat abschreiben. Das lohnt sich vor allem bei hohen Kaufpreisen. AfA-Sätze im Überblick: Welcher Satz gilt für Ihre Immobilie? Je nach Gebäudetyp, Baujahr und Nutzungsart gelten unterschiedliche AfA-Sätze: Gebäudetyp / Regelung Voraussetzung AfA-Satz Dauer Wohngebäude (Standard) Fertigstellung nach 31.12.1924 2,0 % p.a. 50 Jahre Wohngebäude (Altbau) Fertigstellung vor 01.01.1925 2,5 % p.a. 40 Jahre Neubauten ab 2023 Fertigstellung ab 01.01.2023 3,0 % p.a. 33 Jahre Gewerbeimmobilien Alle Baujahre 3,0 % p.a. 33 Jahre Sonder-AfA Neubau (§ 7b) Fertigstellung 2023–2026, max. 2.000 €/m² 5,0 % p.a. 4 Jahre (zusätzlich) Denkmalschutz (Vermieter) Anerkanntes Denkmal, Modernisierungskosten 9 % / 7 % p.a. 8 + 4 Jahre Kürzere Nutzungsdauer Nachgewiesenes Sachverständigengutachten (§ 7 Abs. 4 S. 2) Individuell Ab 9 Jahre möglich Lineare vs. degressive AfA: Was gilt heute? Lineare Abschreibung – der heutige Standard Die lineare Abschreibung ist heute die einzig verfügbare Methode für Immobilien im Privatvermögen. Sie verteilt den abschreibungsfähigen Gebäudewert gleichmäßig über die gesamte Nutzungsdauer – jedes Jahr wird derselbe Betrag abgesetzt. Degressive Abschreibung – Geschichte und Bedeutung Bis Ende 2005 gab es in Deutschland auch die degressive AfA für Immobilien. Sie erlaubte in den ersten zehn Jahren einen höheren Satz von 4 % und sank danach stufenweise ab. Diese Regelung ist heute nicht mehr anwendbar. Sonder-AfA als moderner Ersatz Als indirekter Nachfolger der degressiven AfA gibt es seit 2019 die Sonder-AfA nach § 7b EStG für neu geschaffene Mietwohnungen. Sie erlaubt in den ersten vier Jahren jeweils 5 % zusätzlich zur regulären linearen AfA – also insgesamt bis zu 20 % der Anschaffungskosten innerhalb von vier Jahren. Voraussetzung ist, dass die Wohnung nach dem 31. August 2018 fertiggestellt wurde, die Anschaffungskosten 4.800 € pro Quadratmeter nicht übersteigen und die Wohnung mindestens zehn Jahre vermietet wird. Die drei Stellschrauben Ihrer jährlichen Abschreibung Die Höhe Ihrer jährlichen AfA ergibt sich aus einer einfachen Formel: Jährliche AfA = Kaufpreis × Gebäudeanteil ÷ Restnutzungsdauer Bei allen drei Faktoren gibt es Spielraum – und genau das ist die Grundlage jeder sinnvollen AfA-Optimierung. Stellschraube 1: Der Kaufpreis – und was dazugehört Zur Bemessungsgrundlage zählt nicht nur der Kaufpreis laut Notarvertrag, sondern auch ein Teil der Kaufnebenkosten. Folgende Positionen sind anteilig auf das Gebäude anrechenbar und ebenfalls abschreibungsfähig: Notarkosten (anteiliger Gebäudeanteil) Grundbuchkosten (anteiliger Gebäudeanteil) Grunderwerbsteuer (anteiliger Gebäudeanteil) Maklerprovision (anteiliger Gebäudeanteil) Stellschraube 2: Der Gebäudeanteil – der größte Hebel Da nur das Gebäude abschreibungsfähig ist, muss der Kaufpreis in einen Boden- und einen Gebäudeanteil aufgeteilt werden. Das Finanzamt greift dabei auf die BMF-Arbeitshilfe zurück – ein pauschales Excel-Tool, das in Ballungsgebieten mit hohen Bodenrichtwerten regelmäßig zu niedrigen Gebäudeanteilen führt. In München oder Berlin weist die Arbeitshilfe häufig 60–80 % dem Boden zu. Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass die BMF-Arbeitshilfe keine bindende Rechtsnorm ist und durch ein Sachverständigengutachten ersetzt werden kann. Stellschraube 3: Die Restnutzungsdauer – der unterschätzte Hebel Je kürzer die Abschreibungsdauer, desto höher der jährliche Betrag. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt ausdrücklich eine kürzere Abschreibungsdauer, wenn ein Sachverständigengutachten die tatsächlich geringere Restnutzungsdauer nachweist. Beträgt die Restnutzungsdauer laut Gutachten nur noch 25 Jahre statt 50, verdoppelt sich Ihre jährliche Abschreibung. Das Finanzamt ist gesetzlich verpflichtet, ein methodisch sauberes Gutachten anzuerkennen. Was gehört zur Bemessungsgrundlage? – Inventar und Einbauten Ein häufig übersehener Aspekt: Bestimmte Bestandteile einer Immobilie können als selbstständige Wirtschaftsgüter deutlich schneller abgesetzt werden – in der Regel über fünf oder zehn Jahre. Einbauküche: in der Regel 10 Jahre Nutzungsdauer Einbauschränke und Regalsysteme: je nach Ausführung 5–13 Jahre Markisen und Rollläden: 10–15 Jahre Heizungsanlage (separat ausgewiesen): 15–20 Jahre Aufzugsanlage (separat ausgewiesen): 15–25 Jahre Tipp: Sprechen Sie vor dem Notartermin mit