Über 90 % aller Vermieter in Deutschland schreiben ihre Immobilie pauschal über 50 Jahre ab – so wie es das Finanzamt standardmäßig vorschreibt. Dabei übersehen die meisten, dass genau hier erhebliches Steuerpotenzial verborgen liegt. Wer die Regeln zur Gebäudeabschreibung wirklich kennt, weiß: Die jährliche AfA lässt sich durch drei konkrete Stellschrauben gezielt optimieren – legal, anerkannt vom Bundesfinanzhof, und in vielen Fällen mit einer Steuerersparnis von mehreren tausend Euro pro Jahr.
Das Wichtigste zur Gebäudeabschreibung im Überblick
- Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt es Vermietern, den Gebäudewert des Kaufpreises jährlich als Werbungskosten abzuschreiben.
- Abgeschrieben wird nur das Gebäude – nicht der Grund und Boden.
- Die gesetzliche Standardrate beträgt 2 % pro Jahr über 50 Jahre (Gebäude ab Baujahr 1925). Neubauten ab 2023: 3 %.
- Drei Stellschrauben bestimmen Ihre jährliche AfA: Kaufpreis × Gebäudeanteil ÷ Restnutzungsdauer.
- Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer kann die 50-Jahres-Frist legal auf bis zu 9 Jahre verkürzen – und die Abschreibung vervielfachen.
- Ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung erhöht den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil – oft weit über das hinaus, was das Finanzamt ansetzt.
- Bei Erbschaft und Schenkung gelten unterschiedliche Regeln – ein häufig übersehener Unterschied mit großer Wirkung.
Was ist die Gebäudeabschreibung (AfA)?
Die Absetzung für Abnutzung – kurz AfA – ist das steuerliche Instrument, mit dem Vermieter die Anschaffungskosten ihrer Immobilie über die Zeit als Werbungskosten geltend machen. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass ein Gebäude im Laufe der Zeit an Wert verliert. Dieser wirtschaftliche Wertverlust darf steuerlich berücksichtigt werden.
Konkret bedeutet das: Jedes Jahr dürfen Sie einen Teil des Gebäudewertes von Ihren Mieteinnahmen abziehen. Das senkt Ihr zu versteuerndes Einkommen – und damit Ihre Steuerbelastung aus Vermietung und Verpachtung. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % und einer jährlichen Abschreibung von 10.000 € ergibt sich eine direkte Steuerersparnis von 4.200 € pro Jahr.
Wichtig: Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil Ihres Kaufpreises. Der Grund und Boden unterliegt keiner Abnutzung und ist nicht abschreibungsfähig. Wie hoch der Gebäudeanteil ausfällt, bestimmt damit direkt die Höhe Ihrer jährlichen Steuerersparnis.
Wann kann eine Immobilie abgeschrieben werden?
Die Gebäudeabschreibung ist an eine zentrale Bedingung geknüpft: Die Immobilie muss zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt werden. Für selbst genutzte Immobilien gilt die AfA nicht.
Die Abschreibung beginnt mit dem Monat, in dem der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wurde – nicht erst mit der Schlüsselübergabe oder dem Einzug des Mieters. Kaufen Sie also im Oktober, können Sie im selben Jahr noch für drei Monate anteilig abschreiben.
Tipp: Fällt der Notartermin auf den Anfang eines Monats, können Sie für den gesamten Monat abschreiben. Das lohnt sich vor allem bei hohen Kaufpreisen.
AfA-Sätze im Überblick: Welcher Satz gilt für Ihre Immobilie?
Je nach Gebäudetyp, Baujahr und Nutzungsart gelten unterschiedliche AfA-Sätze:
| Gebäudetyp / Regelung | Voraussetzung | AfA-Satz | Dauer |
|---|---|---|---|
| Wohngebäude (Standard) | Fertigstellung nach 31.12.1924 | 2,0 % p.a. | 50 Jahre |
| Wohngebäude (Altbau) | Fertigstellung vor 01.01.1925 | 2,5 % p.a. | 40 Jahre |
| Neubauten ab 2023 | Fertigstellung ab 01.01.2023 | 3,0 % p.a. | 33 Jahre |
| Gewerbeimmobilien | Alle Baujahre | 3,0 % p.a. | 33 Jahre |
| Sonder-AfA Neubau (§ 7b) | Fertigstellung 2023–2026, max. 2.000 €/m² | 5,0 % p.a. | 4 Jahre (zusätzlich) |
| Denkmalschutz (Vermieter) | Anerkanntes Denkmal, Modernisierungskosten | 9 % / 7 % p.a. | 8 + 4 Jahre |
| Kürzere Nutzungsdauer | Nachgewiesenes Sachverständigengutachten (§ 7 Abs. 4 S. 2) | Individuell | Ab 9 Jahre möglich |
Lineare vs. degressive AfA: Was gilt heute?
Lineare Abschreibung – der heutige Standard
Die lineare Abschreibung ist heute die einzig verfügbare Methode für Immobilien im Privatvermögen. Sie verteilt den abschreibungsfähigen Gebäudewert gleichmäßig über die gesamte Nutzungsdauer – jedes Jahr wird derselbe Betrag abgesetzt.
Degressive Abschreibung – Geschichte und Bedeutung
Bis Ende 2005 gab es in Deutschland auch die degressive AfA für Immobilien. Sie erlaubte in den ersten zehn Jahren einen höheren Satz von 4 % und sank danach stufenweise ab. Diese Regelung ist heute nicht mehr anwendbar.
Sonder-AfA als moderner Ersatz
Als indirekter Nachfolger der degressiven AfA gibt es seit 2019 die Sonder-AfA nach § 7b EStG für neu geschaffene Mietwohnungen. Sie erlaubt in den ersten vier Jahren jeweils 5 % zusätzlich zur regulären linearen AfA – also insgesamt bis zu 20 % der Anschaffungskosten innerhalb von vier Jahren. Voraussetzung ist, dass die Wohnung nach dem 31. August 2018 fertiggestellt wurde, die Anschaffungskosten 4.800 € pro Quadratmeter nicht übersteigen und die Wohnung mindestens zehn Jahre vermietet wird.
Die drei Stellschrauben Ihrer jährlichen Abschreibung
Die Höhe Ihrer jährlichen AfA ergibt sich aus einer einfachen Formel:
Jährliche AfA = Kaufpreis × Gebäudeanteil ÷ Restnutzungsdauer
Bei allen drei Faktoren gibt es Spielraum – und genau das ist die Grundlage jeder sinnvollen AfA-Optimierung.
Stellschraube 1: Der Kaufpreis – und was dazugehört
Zur Bemessungsgrundlage zählt nicht nur der Kaufpreis laut Notarvertrag, sondern auch ein Teil der Kaufnebenkosten. Folgende Positionen sind anteilig auf das Gebäude anrechenbar und ebenfalls abschreibungsfähig:
- Notarkosten (anteiliger Gebäudeanteil)
- Grundbuchkosten (anteiliger Gebäudeanteil)
- Grunderwerbsteuer (anteiliger Gebäudeanteil)
- Maklerprovision (anteiliger Gebäudeanteil)
Stellschraube 2: Der Gebäudeanteil – der größte Hebel
Da nur das Gebäude abschreibungsfähig ist, muss der Kaufpreis in einen Boden- und einen Gebäudeanteil aufgeteilt werden. Das Finanzamt greift dabei auf die BMF-Arbeitshilfe zurück – ein pauschales Excel-Tool, das in Ballungsgebieten mit hohen Bodenrichtwerten regelmäßig zu niedrigen Gebäudeanteilen führt. In München oder Berlin weist die Arbeitshilfe häufig 60–80 % dem Boden zu. Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass die BMF-Arbeitshilfe keine bindende Rechtsnorm ist und durch ein Sachverständigengutachten ersetzt werden kann.
Stellschraube 3: Die Restnutzungsdauer – der unterschätzte Hebel
Je kürzer die Abschreibungsdauer, desto höher der jährliche Betrag. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt ausdrücklich eine kürzere Abschreibungsdauer, wenn ein Sachverständigengutachten die tatsächlich geringere Restnutzungsdauer nachweist. Beträgt die Restnutzungsdauer laut Gutachten nur noch 25 Jahre statt 50, verdoppelt sich Ihre jährliche Abschreibung. Das Finanzamt ist gesetzlich verpflichtet, ein methodisch sauberes Gutachten anzuerkennen.
Was gehört zur Bemessungsgrundlage? – Inventar und Einbauten
Ein häufig übersehener Aspekt: Bestimmte Bestandteile einer Immobilie können als selbstständige Wirtschaftsgüter deutlich schneller abgesetzt werden – in der Regel über fünf oder zehn Jahre.
- Einbauküche: in der Regel 10 Jahre Nutzungsdauer
- Einbauschränke und Regalsysteme: je nach Ausführung 5–13 Jahre
- Markisen und Rollläden: 10–15 Jahre
- Heizungsanlage (separat ausgewiesen): 15–20 Jahre
- Aufzugsanlage (separat ausgewiesen): 15–25 Jahre
Tipp: Sprechen Sie vor dem Notartermin mit Ihrem Steuerberater, welche Einbauten sinnvollerweise separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden sollten. Das kostet nichts, kann aber jährlich mehrere hundert Euro zusätzliche Steuerersparnis bedeuten.
Kaufpreisaufteilung: Der Hebel mit dem größten Wirkungsgrad
Die Kaufpreisaufteilung ist die wichtigste Stellschraube der Gebäudeabschreibung – und gleichzeitig die, die am häufigsten vernachlässigt wird. In der Praxis führt das besonders in Ballungsgebieten zu systematisch niedrigen Gebäudeanteilen: Wo Bodenrichtwerte hoch sind, weist die BMF-Arbeitshilfe einen Großteil des Kaufpreises dem Boden zu.
Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil vom 21. Juli 2020 (Az. IX R 26/19) klargestellt: Die BMF-Arbeitshilfe ist keine Rechtsnorm. Sie kann durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten ersetzt werden.
Restnutzungsdauer verkürzen: So funktioniert das Gutachten
Das Gutachten zur Restnutzungsdauer ist das effektivste Instrument zur Steigerung der jährlichen Gebäudeabschreibung. Es basiert auf § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG – einer Regelung, die seit Jahrzehnten im Gesetz steht, aber von den meisten Vermietern nicht genutzt wird. Ein zertifizierter Sachverständiger bewertet den baulichen Zustand Ihrer Immobilie und ermittelt die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer.
Rechenbeispiele: Was die Optimierung in Euro bedeutet
Beispiel 1: Eigentumswohnung in einer Großstadt
Baujahr 1975, Kaufpreis 400.000 €, vermietet, teilmodernisiert.
| Ohne Gutachten | Mit Gutachten | |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € | 400.000 € |
| Gebäudeanteil | 38 % = 152.000 € | 63 % = 252.000 € |
| Restnutzungsdauer | 50 Jahre (Standard) | 24 Jahre (Gutachten) |
| Jährliche AfA | 3.040 € | 10.500 € |
| Steuerersparnis/Jahr* | 1.277 € | 4.410 € |
| Mehrersparnis/Jahr | – | 3.133 € |
| Amortisation Gutachten | – | < 8 Monate |
* 42 % Grenzsteuersatz
Beispiel 2: Mehrfamilienhaus im Bestand
Baujahr 1968, Kaufpreis 900.000 €, vollvermietet, keine Kernsanierung.
| Ohne Gutachten | Mit Gutachten | |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 900.000 € | 900.000 € |
| Gebäudeanteil | 45 % = 405.000 € | 68 % = 612.000 € |
| Restnutzungsdauer | 50 Jahre (Standard) | 22 Jahre (Gutachten) |
| Jährliche AfA | 8.100 € | 27.818 € |
| Steuerersparnis/Jahr* | 3.402 € | 11.684 € |
| Mehrersparnis/Jahr | – | 8.282 € |
| Amortisation | – | < 4 Monate |
* 42 % Grenzsteuersatz
Beispiel 3: Gewerbeimmobilie
Bürogebäude, Baujahr 1995, Kaufpreis 600.000 €, vollvermietet.
| Ohne Gutachten | Mit Gutachten | |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 600.000 € | 600.000 € |
| Gebäudeanteil | 50 % = 300.000 € | 70 % = 420.000 € |
| Restnutzungsdauer | 33 Jahre (Standard) | 18 Jahre (Gutachten) |
| Jährliche AfA | 9.091 € | 23.333 € |
| Steuerersparnis/Jahr* | 3.818 € | 9.800 € |
| Mehrersparnis/Jahr | – | 5.982 € |
| Amortisation | – | < 4 Monate |
* 42 % Grenzsteuersatz
Abschreibung bei Erbschaft, Schenkung und Verkauf
Erbschaft: Fortführung mit Optimierungspotenzial
Wer eine Immobilie erbt, führt die Abschreibung des Erblassers fort – auf Basis der ursprünglichen Anschaffungskosten. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann die verbleibende Abschreibungsdauer verkürzen und so die jährliche AfA trotz niedriger Bemessungsgrundlage steigern.
Wichtige Chance: Hat das Finanzamt den Wert der Erbimmobilie zu hoch angesetzt, kann ein Verkehrswertgutachten innerhalb von drei Monaten nach dem Erbfall eingereicht werden. Liegt der gutachterlich nachgewiesene Wert darunter, senkt das die Erbschaftssteuerbemessungsgrundlage – oft um fünf- bis sechsstellige Beträge.
Schenkung: Fortführung – kein Neustart
Bei einer Schenkung führt der Beschenkte die Abschreibung des Schenkers exakt so fort – gleiche Bemessungsgrundlage, gleicher Prozentsatz, gleiche verbleibende Laufzeit. Eine Schenkung löst keinen neuen Abschreibungszyklus aus. Wer diesen Neustart möchte, muss die Immobilie kaufen – zum Beispiel im Rahmen der Ehegattenschaukel.
Verkauf: Abschreibung endet im Monat der Beurkundung
Verkauft der Eigentümer die Immobilie, endet die AfA mit dem Monat des notariellen Kaufvertragsabschlusses. Der Käufer beginnt ab dem Folgemonat mit seinem eigenen neuen Abschreibungszyklus – unabhängig davon, was der Vorbesitzer bereits abgeschrieben hat.
Abschreibung bei teilweiser Vermietung
Wer eine Immobilie teilweise selbst bewohnt und teilweise vermietet, kann die AfA nur anteilig geltend machen. Maßgeblich ist das Verhältnis der vermieteten Fläche zur Gesamtfläche. Beträgt die vermietete Fläche 40 % der Gesamtfläche, dürfen auch nur 40 % der Gebäudeabschreibung als Werbungskosten abgesetzt werden.
Die 5 häufigsten Fehler bei der Gebäudeabschreibung
Fehler 1: Den Gebäudeanteil nicht optimieren
Viele Vermieter übernehmen kommentarlos die Kaufpreisaufteilung des Finanzamts auf Basis der BMF-Arbeitshilfe. Besonders in Großstädten führt das zu systematisch niedrigen Gebäudeanteilen. Ein Kaufpreisaufteilungs-Gutachten kostet einmalig 1.500–2.500 € und amortisiert sich bei einem Kaufpreis von 400.000 € in der Regel in weniger als einem Jahr.
Fehler 2: Die 50-Jahres-Regel als unveränderlich ansehen
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt ausdrücklich eine kürzere Abschreibungsdauer, wenn sie durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen wird. Der Bundesfinanzhof hat diese Regelung in mehreren wegweisenden Urteilen bestätigt und gestärkt.
Fehler 3: Kaufnebenkosten vergessen
Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Makler gehören anteilig zur Bemessungsgrundlage. Wer diese Positionen nicht berücksichtigt, verschenkt von Anfang an Abschreibungspotenzial.
Fehler 4: Inventar und Einbauten nicht separat ausweisen
Einbauküchen, hochwertige Einbauten und technische Anlagen können als eigenständige Wirtschaftsgüter deutlich schneller abgeschrieben werden. Wer das nicht bereits im Kaufvertrag separat ausweist, verliert diese Möglichkeit dauerhaft.
Fehler 5: Bei geerbten Immobilien keine Gestaltungsmöglichkeiten prüfen
Erben haben zwei wichtige Gestaltungshebel: Sie können die verbleibende Restnutzungsdauer durch ein Gutachten verkürzen, und sie können durch ein Verkehrswertgutachten die Erbschaftssteuerbemessungsgrundlage senken. Die Drei-Monats-Frist nach dem Erbfall ist dabei unbedingt zu beachten.
Häufige Fragen zur Gebäudeabschreibung
Ab wann beginnt die Abschreibung – Kaufvertrag oder Übergabe?
Die Abschreibung beginnt mit dem Monat, in dem der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wurde – nicht erst mit der Schlüsselübergabe oder dem Einzug des Mieters.
Kann ich auch rückwirkend eine kürzere Nutzungsdauer geltend machen?
In vielen Fällen ja – zumindest für noch nicht bestandskräftige Steuerjahre. Ein Sachverständigengutachten kann auch nachträglich eingereicht werden. Für abgeschlossene Steuerjahre ist ein Einspruchsverfahren erforderlich.
Kann ich AfA und Sonder-AfA gleichzeitig nutzen?
Ja – für Neubauten, die die Voraussetzungen des § 7b EStG erfüllen, können Sie die reguläre lineare AfA (3 %) und die Sonder-AfA (5 % p.a. für 4 Jahre) gleichzeitig in Anspruch nehmen. In den ersten vier Jahren ergibt das eine Gesamtabschreibung von bis zu 8 % pro Jahr.
Darf ich Modernisierungskosten zusätzlich abschreiben?
Ja – größere Modernisierungen werden als Herstellungsaufwand über die verbleibende Restnutzungsdauer abgeschrieben. Kleinere Instandhaltungsmaßnahmen sind dagegen sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Die Abgrenzung sollte mit einem Steuerberater geklärt werden.
Kann das Finanzamt mein Restnutzungsdauer-Gutachten ablehnen?
Das Finanzamt ist gesetzlich verpflichtet, eine nachgewiesene kürzere Nutzungsdauer anzuerkennen. Lehnt es das Gutachten ab, ist der Bescheid anfechtbar. Bei DIMBEG vertreten wir Kunden im Streitfall – mit einer Erfolgsquote von 100 %.
Ab welchem Kaufpreis lohnt sich ein Gutachten?
Als Faustregel gilt: Ab einem Kaufpreis von ca. 200.000 € amortisiert sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten in der Regel innerhalb eines Jahres. Über unsere kostenlose Ersteinschätzung erhalten Sie vorab eine ehrliche Einschätzung ohne Kostenrisiko.
Wie hängen Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer zusammen?
Beide Faktoren beeinflussen die jährliche Abschreibung direkt – und verstärken sich gegenseitig. Ein höherer Gebäudeanteil erhöht die Bemessungsgrundlage. Eine kürzere Nutzungsdauer verteilt diese Grundlage auf weniger Jahre. Wer beide Hebel kombiniert, maximiert die jährliche AfA auf das gesetzlich mögliche Maximum.
Was ist nach Ende der Abschreibung?
Ist das Gebäude vollständig abgeschrieben, endet die AfA. Die Mieteinnahmen sind dann vollständig zu versteuern, ohne Abschreibungsgegenposten. Genau das macht das Modell der Ehegattenschaukel so attraktiv: Durch den Verkauf an den Ehepartner beginnt der Abschreibungszyklus auf Basis des aktuellen Marktwertes neu.
Fazit: Drei Stellschrauben, ein Ziel – weniger Steuern
Die Gebäudeabschreibung ist das mächtigste Steuerinstrument für Vermieter. Aber nur, wer alle drei Stellschrauben kennt und aktiv nutzt, holt das Maximum heraus:
- Kaufpreisaufteilung optimieren lassen – für eine höhere Bemessungsgrundlage
- Restnutzungsdauer verkürzen lassen – für eine höhere jährliche Rate
- Verkehrswert professionell dokumentieren – für Absicherung bei Erbschaft, Schenkung und Finanzamtsstreit
Die gute Nachricht: Alle drei Maßnahmen sind rechtssicher, vom Bundesfinanzhof anerkannt und amortisieren sich bei einem Kaufpreis ab 200.000 € in der Regel innerhalb eines Jahres. Bei DIMBEG liefern wir alle drei Gutachten aus einer Hand – durch zertifizierte Sachverständige, mit kostenloser Ersteinschätzung und 100 %-Geld-zurück-Garantie.
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