Gebäudeanteil zu niedrig angesetzt? So wehren Sie sich gegen das Finanzamt

Sie haben Ihre Immobilie gekauft, vermieten sie – und dann kommt der erste Steuerbescheid. Das Finanzamt hat den Gebäudeanteil nach der BMF-Arbeitshilfe berechnet und er ist deutlich niedriger als erwartet. Das bedeutet: Ihre jährliche Abschreibung fällt geringer aus als sie sein könnte – und das kostet Sie über Jahre hinweg mehrere tausend Euro. Die gute Nachricht: Sie müssen das nicht einfach hinnehmen. Der Bundesfinanzhof hat unmissverständlich klargestellt, dass die BMF-Arbeitshilfe keine bindende Rechtsnorm ist. Wir erklären, wann und wie Sie der Kaufpreisaufteilung des Finanzamts widersprechen können – und was dabei zu beachten ist.

Das Wichtigste im Überblick

• Das Finanzamt ist berechtigt, eine fehlende oder zweifelhafte Kaufpreisaufteilung durch die BMF-Arbeitshilfe zu ersetzen.
• Die BMF-Arbeitshilfe ist jedoch keine Rechtsnorm – Sie können ihr Ergebnis mit einem Sachverständigengutachten anfechten.
• Das wirksamste Mittel ist ein qualifiziertes Kaufpreisaufteilungs-Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen.
• Je nach Verfahrensstand stehen verschiedene Wege offen: Einspruch, Änderungsantrag oder Klage vor dem Finanzgericht.
• Fristen beachten: Der Einspruch muss innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Steuerbescheids eingelegt werden.

Wann darf das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung ändern?

Grundsätzlich gilt: Eine im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreisaufteilung ist für das Finanzamt bindend – sofern sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt. Das hat der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 16. September 2015 (IX R 12/14) festgestellt.

Das Finanzamt darf die vertragliche Aufteilung also nur dann in Frage stellen, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sie die Realität grob verzerrt. Liegt keine vertragliche Aufteilung vor, wendet das Finanzamt automatisch die BMF-Arbeitshilfe an – der häufigste Grund für einen zu niedrigen Gebäudeanteil.

Die vier Verfahrenswege im Überblick

Weg 1: Gutachten bereits mit der Steuererklärung einreichen

Der einfachste und häufig effektivste Weg: Wenn Sie wissen, dass das Finanzamt die BMF-Arbeitshilfe anwenden wird – weil keine vertragliche Aufteilung im Kaufvertrag vorliegt – reichen Sie ein Sachverständigengutachten direkt mit der Steuererklärung ein. So kommt es gar nicht erst zu einem nachteiligen Bescheid. Das Finanzamt ist verpflichtet, ein methodisch sauberes Gutachten zu berücksichtigen.

Empfehlung: Bei Immobilien mit einem Kaufpreis über 200.000 € in einer Lage mit hohen Bodenrichtwerten sollte das Gutachten bereits vor der ersten Steuererklärung vorliegen. So sichern Sie den optimierten Gebäudeanteil von Anfang an.

Weg 2: Einspruch gegen den Steuerbescheid

Haben Sie bereits einen Steuerbescheid erhalten, in dem das Finanzamt einen zu niedrigen Gebäudeanteil angesetzt hat, können Sie innerhalb von einem Monat nach Bekanntgabe des Bescheids Einspruch einlegen. Es genügt ein einfaches Schreiben an das Finanzamt mit dem Hinweis, dass Sie Einspruch einlegen und das Gutachten nachreichen werden. Die Begründung kann nachgereicht werden.

Frist beachten: Ein Monat ab Bekanntgabe des Bescheids. Bekanntgabe gilt drei Tage nach dem auf dem Bescheid aufgedruckten Datum. Verpassen Sie die Frist, wird der Bescheid bestandskräftig.

Weg 3: Änderungsantrag bei bestandskräftigen Bescheiden

Ist der Steuerbescheid bereits bestandskräftig geworden, ist eine Änderung grundsätzlich nur noch unter engen Voraussetzungen möglich. In Betracht kommen insbesondere:

• Offenbare Unrichtigkeiten im Bescheid (§ 129 AO)
• Neue Tatsachen oder Beweismittel, die das Finanzamt noch nicht kannte (§ 173 AO)
• Änderung aufgrund eines rückwirkenden Ereignisses (§ 175 AO)

Weg 4: Klage vor dem Finanzgericht

Lehnt das Finanzamt den Einspruch ab, können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Einspruchsentscheidung Klage vor dem zuständigen Finanzgericht erheben. Der BFH hat klargestellt, dass ein Finanzgericht die BMF-Arbeitshilfe nicht einfach als Grundlage seiner Entscheidung verwenden darf, wenn ein qualifiziertes Gegengutachten vorliegt.

Was ein gutes Gegengutachten leisten muss

Schritt-für-Schritt: So gehen Sie konkret vor

Schritt 1: Steuerbescheid prüfen

Schauen Sie sich Ihren Steuerbescheid genau an. Unter den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung finden Sie die angesetzte Bemessungsgrundlage für die AfA. Daraus können Sie rückrechnen, welchen Gebäudeanteil das Finanzamt angesetzt hat. Liegt dieser unter 50 % des Kaufpreises, ist eine Prüfung in den meisten Fällen sinnvoll.

Schritt 2: Kostenlose Ersteinschätzung einholen

Bevor Sie aktiv werden, lohnt sich eine Einschätzung, wie groß das Optimierungspotenzial tatsächlich ist. Bei DIMBEG prüfen wir kostenlos, ob ein Gutachten für Ihre Immobilie sinnvoll ist und welcher Gebäudeanteil realistisch erzielt werden kann.

Schritt 3: Einspruch einlegen – falls Frist noch läuft

Läuft die Einspruchsfrist noch, legen Sie umgehend Einspruch ein – auch wenn das Gutachten noch nicht fertig ist. Das Gutachten kann im laufenden Einspruchsverfahren nachgereicht werden. Versäumen Sie die Frist nicht.

Schritt 4: Gutachten beauftragen und einreichen

Beauftragen Sie das Kaufpreisaufteilungs-Gutachten und reichen Sie es beim Finanzamt ein – entweder im Einspruchsverfahren oder direkt mit der nächsten Steuererklärung. Das Finanzamt muss das Gutachten berücksichtigen.

Schritt 5: Bei Ablehnung weiter kämpfen

Lehnt das Finanzamt das Gutachten ab, ist das kein Endurteil. Sie können die Einspruchsentscheidung abwarten und anschließend vor dem Finanzgericht klagen. Bei DIMBEG begleiten wir Kunden auf Wunsch durch diesen Prozess – mit einer Erfolgsquote von 100 %.

Rechenbeispiel: Was der Widerspruch in Euro bringt

Mehrfamilienhaus, Baujahr 1971, Kaufpreis 750.000 €, vollvermietet. Das Finanzamt hat einen Gebäudeanteil von 42 % angesetzt. Das Gutachten ergibt 67 %.

* 42 % Grenzsteuersatz

Häufige Fragen zum Widerspruch gegen die Kaufpreisaufteilung

Wie erkenne ich, ob das Finanzamt die BMF-Arbeitshilfe angewendet hat?

In der Regel steht im Steuerbescheid, wie die Bemessungsgrundlage für die AfA ermittelt wurde. Ist kein Hinweis auf eine vertragliche Aufteilung enthalten und liegt der Gebäudeanteil deutlich unter Ihren Erwartungen, spricht das stark für eine Anwendung der BMF-Arbeitshilfe. Im Zweifel können Sie beim Finanzamt nachfragen oder Akteneinsicht beantragen.

Was passiert, wenn ich zu spät von dem Problem erfahre?

Ist die Einspruchsfrist abgelaufen und der Bescheid bestandskräftig, sind die Möglichkeiten eingeschränkt. Eine Änderung ist nur noch unter engen Voraussetzungen möglich. Lassen Sie die aktuelle Situation daher von einem Steuerberater prüfen.

Kann ich auch widersprechen, wenn ich die Aufteilung selbst im Kaufvertrag vereinbart habe?

Wurde Ihre vertragliche Aufteilung vom Finanzamt abgelehnt und durch die BMF-Arbeitshilfe ersetzt, können Sie mit einem Gutachten dagegen vorgehen – sofern Ihre ursprüngliche Aufteilung sachlich vertretbar war.

Wie lange dauert das Einspruchsverfahren?

Die Bearbeitungsdauer variiert je nach Finanzamt erheblich. Einfache Einsprüche mit gut dokumentiertem Gutachten werden häufig innerhalb von drei bis sechs Monaten bearbeitet. Solange das Einspruchsverfahren läuft, ist der Bescheid nicht bestandskräftig.

Was ist, wenn das Finanzamt meinen Einspruch ablehnt?

Nach Erlass der Einspruchsentscheidung können Sie innerhalb eines Monats Klage vor dem zuständigen Finanzgericht erheben. Im Klageverfahren hat Ihr Gutachten besonderes Gewicht – das Gericht ist nicht an die Auffassung des Finanzamts gebunden und kann ein eigenes Gutachten einholen.

Fazit: Ein zu niedriger Gebäudeanteil ist kein Endurteil

Viele Vermieter nehmen den vom Finanzamt angesetzten Gebäudeanteil widerstandslos hin – obwohl sie das Recht haben, ihn anzufechten. Die Rechtslage ist eindeutig: Die BMF-Arbeitshilfe ist keine bindende Rechtsnorm, und ein qualifiziertes Sachverständigengutachten hat vor Finanzamt und Finanzgericht Bestand.

1. Steuerbescheid prüfen – welchen Gebäudeanteil hat das Finanzamt angesetzt?
2. Kostenlose Ersteinschätzung einholen – wie groß ist das Optimierungspotenzial?
3. Einspruchsfrist beachten – ein Monat ab Bekanntgabe des Bescheids.
4. Gutachten beauftragen und einreichen – methodisch sauber, von zertifiziertem Sachverständigen.
5. Bei Ablehnung nicht aufgeben – Finanzgericht als nächste Instanz.

Hinweis: Die Informationen auf dieser Seite sind nur als allgemeiner Ratgeber gedacht und stellen keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Es wird keine Verantwortung für die Richtigkeit, Aktualität oder Vollständigkeit der Informationen übernommen.