Kaufpreisaufteilung nachträglich ändern: Geht das – und lohnt es sich?

Die meisten Vermieter stellen diese Frage erst dann, wenn der Steuerbescheid schon längst im Briefkasten lag: Hätte ich beim Kauf mehr aus der Kaufpreisaufteilung herausholen können? Und was ist jetzt noch möglich? Die gute Nachricht lautet: In vielen Fällen ist eine nachträgliche Optimierung noch möglich – auch Jahre nach dem Kauf. Welche Wege es gibt, wo die Grenzen liegen und was konkret zu tun ist, erklären wir in diesem Artikel.

Das Wichtigste im Überblick

• Eine Kaufpreisaufteilung kann nachträglich geändert werden – solange der Steuerbescheid noch nicht bestandskräftig ist.
• Auch für vergangene Steuerjahre ist unter bestimmten Voraussetzungen eine Korrektur möglich.
• Das wirksamste Mittel ist ein qualifiziertes Sachverständigengutachten, das eine marktgerechte Aufteilung nachweist.
• Je früher gehandelt wird, desto mehr Steuerjahre können rückwirkend korrigiert werden.
• Für die Zukunft gilt: Ab sofort optimieren und dauerhaft höhere AfA sichern.

Die Ausgangssituation: Immobilie ohne optimierte Aufteilung

Viele Vermieter haben ihre Immobilie ohne vertragliche Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag erworben. Das Finanzamt füllt diese Lücke dann mit der BMF-Arbeitshilfe – und setzt in der Regel einen Gebäudeanteil an, der deutlich unter dem liegt, was sachverständig ermittelbar wäre.

Andere Vermieter haben zwar eine Aufteilung im Kaufvertrag, wurden aber später vom Finanzamt damit konfrontiert, dass es diese Aufteilung nicht akzeptiert und stattdessen die BMF-Arbeitshilfe anwendet. In beiden Fällen lautet die Antwort: Es kommt auf den Verfahrensstand an.

Was ist in welcher Situation noch möglich?

Wichtig: Je früher Sie handeln, desto mehr Steuerjahre können rückwirkend korrigiert werden. Warten Sie nicht, bis der Bescheid bestandskräftig ist.

Weg 1: Gutachten mit der nächsten Steuererklärung einreichen

Liegt noch kein Steuerbescheid vor, ist dies die beste Ausgangslage. Sie reichen ein Sachverständigengutachten zur Kaufpreisaufteilung direkt mit der Steuererklärung ein und legen damit die Bemessungsgrundlage für die AfA von Anfang an optimiert fest. Das Finanzamt ist verpflichtet, das Gutachten zu berücksichtigen.

Tipp: Auch wenn der Kauf schon einige Monate zurückliegt und Sie die Steuererklärung noch nicht abgegeben haben, können Sie jetzt noch ein Gutachten beauftragen. Wichtig ist, dass das Gutachten vor Abgabe der Steuererklärung fertig ist.

Weg 2: Einspruch gegen einen bereits ergangenen Bescheid

Haben Sie bereits einen Steuerbescheid erhalten, in dem ein zu niedriger Gebäudeanteil angesetzt wurde, haben Sie einen Monat Zeit, Einspruch einzulegen. Der Einspruch kann formlos erfolgen – ein einfaches Schreiben an das Finanzamt mit dem Hinweis auf den Bescheid und den Widerspruch gegen die Kaufpreisaufteilung genügt zunächst. Das Gutachten kann im laufenden Einspruchsverfahren nachgereicht werden.

Wichtig: Versäumen Sie die Einspruchsfrist, wird der Bescheid bestandskräftig. Im Zweifel lieber fristwahrend Einspruch einlegen und das Gutachten nachliefern, als die Frist verstreichen lassen.

Rückwirkende Korrektur mehrerer Steuerjahre

Der Einspruch kann nur für den aktuellen oder letzten noch offenen Steuerbescheid eingelegt werden. Für bestandskräftige Vorjahresbescheide ist eine rückwirkende Korrektur nur unter den engen Voraussetzungen einer Änderung nach der Abgabenordnung möglich. Das bedeutet: Je früher Sie handeln, desto mehr Jahre können rückwirkend korrigiert werden.

Weg 3: Korrektur bereits bestandskräftiger Bescheide

Ist der Steuerbescheid bereits bestandskräftig, sind die Möglichkeiten eingeschränkt. Eine Änderung ist dennoch in bestimmten Situationen möglich – insbesondere nach § 173 Abs. 1 Nr. 2 der Abgabenordnung (AO), wenn neue Tatsachen oder Beweismittel bekannt werden, die zu einer niedrigeren Steuer führen würden.

Wann greift § 173 AO?

§ 173 AO setzt voraus, dass die neue Tatsache – in diesem Fall das Sachverständigengutachten mit der marktgerechten Kaufpreisaufteilung – dem Finanzamt bisher nicht bekannt war und dass den Steuerpflichtigen kein grobes Verschulden daran trifft, dass diese Tatsache nicht früher vorgelegt wurde. Die genaue Prüfung dieser Voraussetzungen sollte mit einem Steuerberater erfolgen.

Empfehlung: Lassen Sie Ihre aktuelle Situation von einem Steuerberater prüfen, bevor Sie einen Änderungsantrag stellen. Ein Gutachten ist in jedem Fall die Grundlage für jeden weiteren Schritt.

Was lohnt sich noch – und was nicht mehr?

Auch wenn eine rückwirkende Korrektur nicht mehr möglich ist, lohnt sich ein Gutachten für die Zukunft fast immer: Es sichert den optimierten Gebäudeanteil für alle noch verbleibenden Abschreibungsjahre – und damit dauerhaft eine höhere jährliche Steuerersparnis.

Rechenbeispiel: Was nachträgliche Optimierung konkret bringt

Eigentumswohnung, Baujahr 1980, Kaufpreis 320.000 €, vermietet seit 5 Jahren. Das Finanzamt hat einen Gebäudeanteil von 36 % angesetzt. Das Gutachten ergibt 61 %. Die Einspruchsfrist für den letzten Steuerbescheid läuft noch.

* 42 % Grenzsteuersatz    ** Sofern Bescheide noch änderbar – Einzelfallprüfung erforderlich

Schritt-für-Schritt: So gehen Sie jetzt vor

Schritt 1: Verfahrensstand prüfen

Schauen Sie sich Ihren aktuellsten Steuerbescheid an. Ist er bereits bestandskräftig? Läuft noch eine Einspruchsfrist? Diese Information bestimmt, welcher Weg für Sie offen ist.

Schritt 2: Kostenlose Ersteinschätzung einholen

Lassen Sie prüfen, wie groß der Unterschied zwischen dem angesetzten und dem erzielbaren Gebäudeanteil ist. Bei DIMBEG erhalten Sie diese Einschätzung kostenlos – und wissen danach, ob sich ein Gutachten für Ihre Situation lohnt.

Schritt 3: Frist sichern – Einspruch einlegen

Läuft die Einspruchsfrist noch, legen Sie fristwahrend Einspruch ein – auch ohne das Gutachten. Das Gutachten kann im laufenden Verfahren nachgereicht werden. Versäumen Sie die Frist nicht.

Schritt 4: Gutachten beauftragen

Beauftragen Sie das Kaufpreisaufteilungs-Gutachten bei DIMBEG. Nach Übermittlung aller Unterlagen erhalten Sie das fertige Gutachten in der Regel innerhalb von 10 bis 15 Werktagen.

Schritt 5: Gutachten einreichen und Korrektur durchsetzen

Reichen Sie das Gutachten beim Finanzamt ein – entweder im laufenden Einspruchsverfahren oder als Grundlage eines Änderungsantrags. Bei Ablehnung begleiten wir Sie durch das weitere Verfahren.

Häufige Fragen zur nachträglichen Kaufpreisaufteilung

Wie weit kann ich rückwirkend korrigieren?

Grundsätzlich können nur noch nicht bestandskräftige Steuerbescheide geändert werden. Die reguläre Festsetzungsfrist beträgt vier Jahre ab Ende des Steuerjahres. Für Steuerjahre, die älter als vier Jahre sind, ist eine rückwirkende Korrektur in der Regel nicht mehr möglich. Je früher Sie handeln, desto mehr Jahre können noch korrigiert werden.

Was ist, wenn ich die Immobilie gemeinsam mit meinem Ehepartner gekauft habe?

Haben Sie die Immobilie als Bruchteilsgemeinschaft erworben, gelten die Regeln zur Kaufpreisaufteilung für beide Eigentümer anteilig. Ein Gutachten kann für die gesamte Immobilie erstellt werden – die steuerlichen Auswirkungen treffen beide Eigentümer entsprechend ihrem Miteigentumsanteil.

Lohnt sich ein Gutachten auch, wenn ich die Immobilie bald verkaufen möchte?

Das hängt vom Zeitplan ab. Wenn der Verkauf noch einige Jahre in der Zukunft liegt, lohnt sich das Gutachten für die verbleibenden Steuerjahre durchaus. Bei einem geplanten Verkauf in weniger als zwei Jahren ist die Abwägung zwischen Gutachtenkosten und erzielter Steuerersparnis genauer zu prüfen. Unsere kostenlose Ersteinschätzung gibt Ihnen dazu eine konkrete Antwort.

Muss das Gutachten rückwirkend zum Kaufdatum erstellt werden?

Ja – das Gutachten muss auf den Zeitpunkt der Anschaffung bezogen sein, also auf das Datum des notariellen Kaufvertrags. Der Sachverständige ermittelt die Werte von Gebäude und Boden zum damaligen Stichtag. Das ist methodisch anspruchsvoll, aber für erfahrene Sachverständige Standardarbeit.

Wie lange dauert es, bis ich die Steuererstattung erhalte?

Nach Anerkennung des Gutachtens durch das Finanzamt wird der betroffene Steuerbescheid geändert und zu viel gezahlte Steuern werden zurückerstattet – zuzüglich Zinsen für den Zeitraum ab dem 15. Monat nach Ablauf des betreffenden Steuerjahres. Die Bearbeitungsdauer beim Finanzamt liegt üblicherweise zwischen drei und sechs Monaten nach Eingang des Gutachtens.

Fazit: Auch nachträglich ist oft noch viel möglich

Viele Vermieter glauben, dass eine nicht optimierte Kaufpreisaufteilung unwiderruflich ist – sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist. Das stimmt nicht. Je nach Verfahrensstand stehen unterschiedliche Wege offen, um die Aufteilung noch zu korrigieren und zu viel gezahlte Steuern zurückzuholen.

1. Verfahrensstand prüfen – welche Optionen sind noch offen?
2. Fristen beachten – ein Monat für den Einspruch nach Bekanntgabe des Bescheids.
3. Frühzeitig handeln – je eher, desto mehr Steuerjahre können korrigiert werden.
4. Qualifiziertes Gutachten einreichen – das wirksamste Mittel vor Finanzamt und Gericht.
5. Für die Zukunft absichern – auch wenn rückwirkend nichts mehr geht, lohnt sich das Gutachten für alle künftigen Jahre.

Hinweis: Die Informationen auf dieser Seite sind nur als allgemeiner Ratgeber gedacht und stellen keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Es wird keine Verantwortung für die Richtigkeit, Aktualität oder Vollständigkeit der Informationen übernommen.