Kaufpreisaufteilung: Warum die meisten Vermieter zu viel Steuern zahlen

Beim Kauf einer Immobilie fällt eine Entscheidung, die die meisten Vermieter kaum bewusst treffen – und die sie über Jahrzehnte Geld kostet: die Kaufpreisaufteilung. Denn abgeschrieben werden darf nur das Gebäude, nicht der Boden. Wie viel vom Kaufpreis auf das Gebäude entfällt, bestimmt also direkt die Höhe Ihrer jährlichen Steuerersparnis. Das Problem: Das Finanzamt teilt den Kaufpreis pauschal auf – mit einem Excel-Tool, das Ihre Immobilie nicht kennt und in vielen Lagen systematisch zu viel Wert dem Boden zuweist.

Das Wichtigste zur Kaufpreisaufteilung im Überblick

• Beim Kauf einer Immobilie muss der Kaufpreis auf Gebäude und Grund & Boden aufgeteilt werden – nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig.
• Das Finanzamt verwendet die BMF-Arbeitshilfe – ein typisiertes Excel-Tool, das individuelle Lagewerte und Gebäudebesonderheiten nicht berücksichtigt.
• In Großstädten und Ballungsgebieten führt die Arbeitshilfe regelmäßig zu Gebäudeanteilen von unter 40 % – zum Nachteil der Vermieter.
• Der Bundesfinanzhof hat klargestellt: Die BMF-Arbeitshilfe ist keine bindende Rechtsnorm – sie kann durch ein Sachverständigengutachten ersetzt werden.
• Ein professionelles Kaufpreisaufteilungs-Gutachten erhöht den Gebäudeanteil häufig deutlich – und damit die jährliche Steuerersparnis.
• Auch eine vertragliche Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag ist möglich – und für das Finanzamt grundsätzlich bindend.

Warum die Kaufpreisaufteilung so entscheidend ist

Die Gebäudeabschreibung (AfA) erlaubt es Vermietern, den Anschaffungswert ihres Gebäudes jährlich als Werbungskosten geltend zu machen. Die Bemessungsgrundlage dafür ist nicht der Gesamtkaufpreis – sondern ausschließlich der Anteil, der auf das Gebäude entfällt. Der Grund und Boden ist nicht abnutzbar und damit steuerlich nicht absetzbar.

Das bedeutet: Je größer der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche Abschreibung – und desto geringer die Steuerbelastung aus Vermietung und Verpachtung. Über eine Abschreibungsdauer von 33 bis 50 Jahren summiert sich der Unterschied zwischen einem optimierten und einem nicht optimierten Gebäudeanteil schnell auf fünf- bis sechsstellige Beträge.

Ein einfaches Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 500.000 € und einem Steuersatz von 42 % ergibt sich bei einem Gebäudeanteil von 40 % eine jährliche Steuerersparnis von 1.680 €. Bei einem Gebäudeanteil von 65 % sind es 2.730 € – also 1.050 € mehr pro Jahr, allein durch eine andere Aufteilung. Über 33 Jahre summiert das sich auf über 34.000 € Mehrersparnis.

Die BMF-Arbeitshilfe: Was sie ist – und was sie nicht ist

Das Bundesfinanzministerium (BMF) stellt eine Excel-Arbeitshilfe zur Verfügung, die Finanzämter standardmäßig verwenden, wenn keine vertragliche Kaufpreisaufteilung vorliegt oder diese angezweifelt wird. Die Arbeitshilfe liegt seit Januar 2025 in einer aktualisierten Version vor.

Wie die Arbeitshilfe funktioniert

Die Arbeitshilfe ermittelt Boden- und Gebäudewert auf Basis typisierter Parameter: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr und eine vereinfachte Nettokaltmiete. Sie kennt jedoch keine individuellen Besonderheiten Ihrer Immobilie – keine konkrete Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone, keinen Gebäudezustand, keine spezifischen Ausstattungsmerkmale.

Das systematische Problem in Ballungsgebieten

Wo Bodenrichtwerte hoch sind – also genau dort, wo die meisten Vermieter kaufen – weist die Arbeitshilfe einen Großteil des Kaufpreises dem Boden zu. In München, Berlin, Hamburg oder Frankfurt kann das dazu führen, dass 60 bis 80 % des Kaufpreises als nicht abschreibbarer Bodenanteil eingestuft werden.

Richtwerte – Einzelfall abhängig von Bodenrichtwert, Baujahr und Gebäudezustand

Was der BFH dazu sagt

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seinem wegweisenden Urteil vom 21. Juli 2020 (Az. IX R 26/19) unmissverständlich klargestellt: Die BMF-Arbeitshilfe ist keine Rechtsnorm und keine bindende Verwaltungsanweisung gegenüber dem Steuerpflichtigen. Ein Finanzgericht darf eine vertragliche oder gutachterliche Kaufpreisaufteilung nicht einfach durch die BMF-Quote ersetzen. Wer eine sachverständig fundierte Alternativaufteilung vorlegt, hat das Gesetz und die höchstrichterliche Rechtsprechung auf seiner Seite.

Drei Wege zur optimierten Kaufpreisaufteilung

Weg 1: Vertragliche Aufteilung im Notarvertrag

Der einfachste und oft wirkungsvollste Weg: Die Kaufpreisaufteilung wird bereits im notariellen Kaufvertrag festgelegt. Das Finanzamt ist an eine vertragliche Aufteilung grundsätzlich gebunden – sofern sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt (BFH, Urteil vom 16. September 2015, IX R 12/14). Finanzgerichte haben in mehreren Urteilen klargestellt, dass Abweichungen vom Bodenrichtwert von mehr als 20 bis 30 % als nicht mehr geringfügig gelten. Ein Sachverständigengutachten als Anlage zum Kaufvertrag stärkt die Aufteilung erheblich.

Empfehlung: Lassen Sie die Kaufpreisaufteilung bereits vor dem Notartermin von einem Sachverständigen prüfen und dokumentieren. So verankern Sie eine optimierte Aufteilung rechtssicher im Vertrag – und vermeiden spätere Diskussionen mit dem Finanzamt.

Weg 2: Gutachten nach dem Kauf

Haben Sie die Immobilie bereits ohne vertragliche Kaufpreisaufteilung erworben oder wendet das Finanzamt die BMF-Arbeitshilfe an, können Sie auch nachträglich ein Sachverständigengutachten einreichen. Dieses ersetzt die BMF-Berechnung und wird – sofern methodisch sauber erstellt – vom Finanzamt anerkannt. Das Gutachten kann mit der Steuererklärung eingereicht oder im Rahmen eines Einspruchsverfahrens nachgereicht werden.

Weg 3: Einspruch gegen die BMF-Aufteilung

Bereits in der Steuererklärung oder nach Erhalt des Steuerbescheids können Sie der vom Finanzamt vorgenommenen Kaufpreisaufteilung widersprechen. Der Einspruch muss innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids eingelegt werden. Im Einspruchsverfahren legen Sie ein Sachverständigengutachten vor, das die korrekte Aufteilung nachweist.

Was ein Kaufpreisaufteilungs-Gutachten leistet

Ein professionelles Gutachten ermittelt den Marktwert von Gebäude und Boden auf Basis anerkannter Bewertungsverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV):

In den meisten Fällen liegt der gutachterlich ermittelte Gebäudeanteil deutlich über dem Wert der BMF-Arbeitshilfe. Bei DIMBEG arbeiten wir ausschließlich mit nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen – unsere Gutachten werden zu über 99 % anerkannt.

Rechenbeispiele: Was die optimierte Kaufpreisaufteilung bringt

Beispiel 1: Eigentumswohnung in einer deutschen Großstadt

Baujahr 1978, Kaufpreis 450.000 €, vermietet, gute Lage mit hohem Bodenrichtwert.

* 42 % Grenzsteuersatz

Beispiel 2: Kombination aus Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer

Gleiche Immobilie, zusätzlich mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten (24 Jahre statt 50).

* 42 % Grenzsteuersatz

Was sagen die Gerichte? Aktuelle Urteile zur Kaufpreisaufteilung

Für wen lohnt sich ein Kaufpreisaufteilungs-Gutachten besonders?

• Die Immobilie liegt in einem Ballungsgebiet mit hohen Bodenrichtwerten (München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf).
• Das Finanzamt hat einen Gebäudeanteil von unter 50 % angesetzt.
• Der Kaufpreis liegt über 200.000 €.
• Es liegt keine vertragliche Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag vor.
• Das Finanzamt zweifelt die vertragliche Aufteilung an.
• Die Immobilie wurde im Rahmen einer Ehegattenschaukel übertragen und ein neuer Abschreibungszyklus beginnt.
• Sie möchten die Aufteilung bereits vor dem Notartermin absichern lassen.

Häufige Fragen zur Kaufpreisaufteilung

Muss ich die BMF-Arbeitshilfe verwenden?

Nein. Die BMF-Arbeitshilfe ist keine Rechtsnorm und für Sie als Steuerpflichtigen nicht bindend. Das hat der BFH ausdrücklich klargestellt. Sie können eine eigene, sachverständig fundierte Aufteilung vorlegen – entweder als vertragliche Vereinbarung im Notarvertrag oder als nachträgliches Sachverständigengutachten.

Was passiert, wenn ich keine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag habe?

In diesem Fall wendet das Finanzamt automatisch die BMF-Arbeitshilfe an. Das Ergebnis ist in vielen Lagen für Vermieter nachteilig. Sie können dieser Aufteilung widersprechen und ein Sachverständigengutachten einreichen – entweder mit der Steuererklärung oder im Einspruchsverfahren.

Kann ich die Kaufpreisaufteilung nachträglich noch ändern?

Ja – solange der Steuerbescheid noch nicht bestandskräftig ist, können Sie Einspruch einlegen und ein Gutachten nachreichen. Bei bereits bestandskräftigen Bescheiden ist eine Änderung nur in Ausnahmefällen möglich. Je früher Sie handeln, desto besser.

Wie weit darf ich vom Bodenrichtwert abweichen?

Die Rechtsprechung hat keine einheitliche Grenze gezogen. Das FG München hält Abweichungen unter 10 % für unerheblich, das FG Düsseldorf hat 30 % als zu groß bewertet, das FG Berlin-Brandenburg sieht bereits 20 % kritisch. Ein Sachverständigengutachten, das die Aufteilung methodisch belastbar begründet, ist deshalb der sicherste Weg.

Wie hängt die Kaufpreisaufteilung mit der Restnutzungsdauer zusammen?

Beide Faktoren beeinflussen die jährliche AfA direkt und verstärken sich gegenseitig. Liegt ein Restnutzungsdauer-Gutachten vor, muss die darin nachgewiesene kürzere Nutzungsdauer laut BMF-Anleitung auch in der Kaufpreisaufteilungs-Berechnung berücksichtigt werden. Empfehlung: Das Restnutzungsdauer-Gutachten zuerst erstellen lassen, da sein Ergebnis in die Kaufpreisaufteilung einfließt.

Gilt die Kaufpreisaufteilung auch für Gewerbeimmobilien?

Ja – die Kaufpreisaufteilung ist für alle vermieteten Immobilien relevant, also auch für Bürogebäude, Einzelhandelsimmobilien und Logistikobjekte. Bei Gewerbeimmobilien gilt ein AfA-Satz von 3 % statt 2 %, weshalb ein höherer Gebäudeanteil hier noch stärker ins Gewicht fällt.

Fazit: Die Kaufpreisaufteilung ist zu wichtig, um sie dem Finanzamt zu überlassen

Die Kaufpreisaufteilung ist eine der folgenreichsten steuerlichen Entscheidungen beim Immobilienkauf – und gleichzeitig eine, die viele Vermieter unbewusst dem Finanzamt überlassen. Das kostet Jahr für Jahr bares Geld.

1. Die BMF-Arbeitshilfe ist keine bindende Rechtsnorm – Sie müssen ihr Ergebnis nicht akzeptieren.
2. Eine sachverständig fundierte Aufteilung kann die jährliche Abschreibung erheblich steigern.
3. Am wirkungsvollsten ist die Kombination aus Kaufpreisaufteilungs-Gutachten und Restnutzungsdauer-Gutachten.
4. Am besten bereits vor dem Notartermin handeln – aber auch nachträglich ist eine Optimierung möglich.

Hinweis: Die Informationen auf dieser Seite sind nur als allgemeiner Ratgeber gedacht und stellen keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Es wird keine Verantwortung für die Richtigkeit, Aktualität oder Vollständigkeit der Informationen übernommen.