Häufig gestellte Fragen zu Nutzungsdauer-Gutachten

Wofür brauche ich ein Gutachten über die Restnutzungsdauer meiner Immobilie?

Vermieter können ihre Immobilien steuerlich mit 2% oder 2,5% (bei Gebäudebaujahr vor 1925) über 40-50 Jahre abschreiben, wobei die Abschreibung die zu versteuernden Mieteinnahmen reduziert. Insbesondere bei älteren, un- oder teilsanierten Gebäuden kann die Restnutzungsdauer jedoch deutlich kürzer sein. Demzufolge erhöht sich auch die steuerliche Absetzung für die Abnutzung des Gebäudes, wodurch das zu versteuernde Einkommen und damit die Steuerlast insgesamt reduziert wird.  Um eine kürzere Restnutzungsdauer plausibel darzulegen, ist ein entsprechendes Gutachten, das den Finanzämtern vorgelegt wird, erforderlich.

Was ist in dem Gutachten enthalten und wie umfangreich ist es?

Wir haben unsere Gutachten entsprechend der Anforderung des BMF-Schreibens (mehr dazu in unserem Blog-Beitrag) umfangreich umstrukturiert und überarbeitet.

Zu den Bestandteilen gehören:

  • Erläuterungen und Erklärungen zur technischen, wirtschaftlichen und tatsächlichen Nutzungsdauer
  • Die Verfahrensbeschreibung und Vorgehensweise zur Ermittlung der tatsächlichen Restnutzungsdauer.
  • Die ausführliche Beschreibung des begutachteten Objektes samt Baubeschreibung, Zustandsbeschreibung, Erläuterung der erfolgten Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen und, falls vorhanden, die Erläuterung und Bewertung vorhandener Baumängel und Bauschäden.
  • Eine ausführliche Standortanalyse (Makro- und Mikrolage), um hieraus Rückschlüsse auf die Nachnutzbarkeit und Einflüsse auf die wirtschaftliche Restnutzungsdauer zu gewinnen.
  • Ermittlung der technischen Restnutzungsdauer.
  • Berechnung der Restnutzungsdauer nach ImmoWertV unter Ermittlung des Modernisierungsgrades.
  • Ableitung der tatsächlichen Nutzungsdauer.

Unsere Gutachten haben üblicherweise einen Umfang von etwa 25 Seiten (zzgl. Anhang mit Grundrissen, Fotodokumentation, Energieausweis usw.).

Wie läuft die Erstellung des Gutachtens ab?
  1. Sie nutzen unseren Sofortrechner um zu ermitteln, ob sich Ihre Immobilie eignet.
  2. Sollte Ihre Immobilie geeignet sein, erhalten Sie einen Angebotspreis und können uns direkt beauftragen.
  3. Innerhalb weniger Sekunden erhalten Sie die Auftragsbestätigung per E-Mail. Außerdem senden wir Ihnen eine E-Mail mit einem Link zu einem digitalen Datenraum, in dem Sie uns die benötigten Unterlagen bereitstellen können. Welche das sind, erfahren Sie selbstverständlich auch aus dieser E-Mail. Zudem erhalten Sie einen Link zu einem strukturierten Fragebogen, in dem wir alle erforderlichen Informationen abfragen.
  4. Ein nach Din EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Gutachter erstellt nach Bereitstellung aller Informationen und Unterlagen Ihr Gutachten. Fragen klären wir unkompliziert mit Ihnen telefonisch oder per Mail.
  5. Wir senden Ihnen das Gutachten im pdf-Format per Mail zu, auf Wunsch senden wir das Gutachten auch ohne Aufpreis per Post.
  6. Mit dem Gutachten senden wir Ihnen die Rechnung für die erbrachte Leistung.
  7. Bei Rückfragen vom Steuerberater oder Finanzamt bleiben wir mit unserem Steuer-Know-how Ihr kompetenter Partner.
Wie lange dauert die Erstellung des Gutachtens?

Ab dem Zeitpunkt, an dem uns alle erforderlichen Unterlagen und Informationen vorliegen, benötigen unsere Sachverständigen etwa 2 bis 4 Wochen, je nach Kapazität.

Welche gesetzliche Grundlage gibt es für die Reduzierung der Nutzungsdauer?

Die gesetzliche Grundlage für die Erhöhung der Abschreibung von Immobilien bei kürzeren tatsächlichen Restnutzungsdauern findet sich in § 7 Abs. 1 Satz 2 EStG. Demnach kann die Abschreibung angepasst werden, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die standardmäßig angenommene Nutzungsdauer. In einem Grundsatzurteil hat der Bundesfinanzhofs am 28. Juli 2021 (Aktenzeichen IX R 25/19) hierzu erneut Rechtssicherheit geschaffen. Nachgeordnete Finanzgerichte entscheiden entsprechend (so z.B. das Finanzgericht Münster am 14.02.2023 (1 K 3840/19 F und 1 K 3841/19 F).
Das Bundesministerium für Finanzen hat in einem Schreiben vom 22.02.2023 das Vorgehen insgesamt bestätigt, allerdings einige Bedingungen und Voraussetzungen beschrieben, welche die Finanzbehörde bei der Prüfung der Gutachten berücksichtigen sollen. Lesen Sie hierzu mehr in unserem Blog.

Erfolgt eine Vor-Ort-Besichtigung?

In vielen Fällen kann eine Vor-Ort-Begehung entfallen, wenn vollständige und aussagekräftige Informationen und Dokumente zum Gebäude vorliegen. Die Entscheidung darüber trifft der Sachverständige je nach Einzelfall. Weder Gesetzgeber noch Finanzverwaltung verlangen zwingend eine Besichtigung vor Ort.

Sollte aus Sicht des Sachverständigen eine Vor-Ort-Besichtigung erforderlich sein, erfolgt diese nach Möglichkeit digital. Die Videobesichtigung wurde während der COVID-19-Pandemie eingeführt und ermöglicht eine flexible, ressourcenschonende und umweltfreundliche Alternative zur Vor-Ort-Besichtigung. Mit der jüngsten BelWertV-Novelle wurde die Videobesichtigung im §24 gesetzlich verankert.

Auf Wunsch des Auftraggebers oder des Finanzamts führen wir natürlich auch eine Präsenz-Besichtigung vor Ort durch und beziehen die gewonnenen Erkenntnisse in unsere Bewertung mit ein. Diese Besichtigung ist jedoch mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Wann erfolgt die Abrechnung der Gutachten?

Die Rechnung versenden wir gemeinsam mit dem fertigen Gutachten. Für Sie besteht somit kein Risiko, Sie gehen nicht in Vorkasse.

Da wir von der Zuarbeit Ihrer Immobilien-Unterlagen abhängig sind, behalten wir uns jedoch vor, 8 Wochen nach Beauftragung abzurechnen oder den Auftrag zu stornieren, sofern uns die Unterlagen nicht vollständig vorliegen. Dies entscheiden wir je nach vorliegenden Unterlagen, Mitwirkung Ihrerseits und Fortschritt bzw. Aufwand, den wir bis dahin bereits hatten.

Welche Unterlagen werden für das Gutachten benötigt?

Wir brauchen von Ihnen folgende Unterlagen:

  • Grundrisse
  • Lagenplan (falls vorhanden)
  • Energieausweis
  • Auszug Baulastenverzeichnis
  • Auszug Grundbuch bzw. Grundbücher
  • Teilungserklärung (falls vorhanden)
  • Fotos von:
    • Außenansicht (vorne, hinten, seitlich)
    • Hauseingang, Flur, Treppenhaus
    • Fenster (Material und Zustand, ggf. Herstellungsjahr sollten erkennbar sein)
    • Dach innen (falls möglich), Dach außen
    • Heizungsanlage, Pufferspeicher
    • Badezimmer (Zustand der sanitären Anlagen, Bodenbelag, Wände)
    • Innenausbau (Wände, Decken, Böden, Türen, Heizkörper)
    • Schäden und Mängel (falls vorhanden)
Wie berechnet man die Abschreibung einer Immobilie?

Immobilien werden in Deutschland gemäß § 7 Abs. 4 des Einkommensteuergesetzes (EStG) lineare abgeschrieben. Der Gebäudewert (Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten und ggf. Herstellungskosten, abzüglich Bodenwert) wird also gleichmäßig über die Nutzungsdauer verteilt. Für Gebäude, die nach 1924 errichtet wurden, beträgt die Abschreibung 2% pro Jahr (50 Jahre Nutzungsdauer), und für Gebäude, die vor 1925 gebaut wurden, beträgt sie 2,5% pro Jahr (40 Jahre Nutzungsdauer). Diese Abschreibung reduziert die zu versteuernden Mieteinnahmen und wird in der Steuererklärung gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG als Werbungskosten angegeben.