BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung: Was Vermieter wirklich wissen müssen
Das Bundesfinanzministerium stellt ein kostenloses Excel-Tool zur Verfügung, das den Kaufpreis einer Immobilie auf Gebäude und Boden aufteilen soll. Klingt praktisch – und das ist es auch, solange man versteht, was dieses Tool wirklich ist: ein typisiertes Standardverfahren, das Ihre Immobilie nicht kennt, Ihre Lage nicht kennt und Ihren Gebäudezustand nicht bewertet. Für Vermieter führt die BMF-Arbeitshilfe systematisch zu Ergebnissen, die die Abschreibung kleiner machen als sie sein könnte. Dieser Artikel erklärt, wie das Tool funktioniert, wo es an Grenzen stößt – und was Sie als Vermieter tun können. Das Wichtigste vorab Warum die Kaufpreisaufteilung so wichtig ist Wer eine vermietete Immobilie kauft, darf den Gebäudewert steuerlich abschreiben – Jahr für Jahr als Werbungskosten. Was nicht abschreibbar ist: der Bodenwert. Grund und Boden unterliegt keiner Abnutzung und bleibt steuerlich außen vor. Das Problem: Im Kaufvertrag steht in der Regel nur ein Gesamtpreis. Die Aufteilung auf Gebäude und Boden muss separat ermittelt werden. Wer diese Aufteilung nicht selbst vorgibt, überlässt das dem Finanzamt – und das greift dann auf die BMF-Arbeitshilfe zurück. Die Formel dahinter ist simpel: Je mehr vom Kaufpreis auf das Gebäude entfällt, desto höher die jährliche Abschreibung, desto geringer die Steuerbelastung. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € und einem Grenzsteuersatz von 42 % macht der Unterschied zwischen 40 % und 65 % Gebäudeanteil knapp 1.100 € mehr Steuerersparnis pro Jahr aus – über 33 Jahre summiert das sich auf fast 36.000 €. Was die BMF-Arbeitshilfe ist – und was nicht Die Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung ist ein Excel-basiertes Berechnungstool, das das Bundesfinanzministerium gemeinsam mit den obersten Finanzbehörden der Länder entwickelt hat. Sie liegt seit Januar 2025 in einer aktualisierten Version vor. Ziel des Tools ist es, in einem standardisierten Verfahren den Boden- und Gebäudewert einer Immobilie zu ermitteln. Was die Arbeitshilfe dabei ausdrücklich nicht ist: ein Sachverständigengutachten, eine individuelle Immobilienbewertung oder eine bindende Rechtsnorm. Der Bundesfinanzhof hat in seinem viel beachteten Urteil vom 21. Juli 2020 (Az. IX R 26/19) unmissverständlich festgestellt, dass die Arbeitshilfe lediglich als ein – widerlegbarer – Anhaltspunkt gilt. Gerichte sind nicht daran gebunden, und Steuerpflichtige können mit einem qualifizierten Gegengutachten dagegen vorgehen. Wie das Tool technisch funktioniert Die BMF-Arbeitshilfe fragt eine Handvoll Parameter ab und berechnet daraus Boden- und Gebäudewert. Im Kern arbeitet sie mit drei Bewertungsverfahren, die je nach vorhandenen Daten in dieser Reihenfolge angewendet werden: Verfahren Wann es angewendet wird Grundprinzip Vergleichswertverfahren Bei Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäusern, wenn Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses vorliegen Wert auf Basis tatsächlicher Kaufpreise vergleichbarer Objekte Ertragswertverfahren Wenn keine Vergleichsfaktoren vorliegen, aber Mietdaten verfügbar sind Bodenwert + Gebäudeertragswert auf Basis der Mieteinnahmen und Restnutzungsdauer Sachwertverfahren Als Auffangverfahren, wenn weder Vergleichs- noch Ertragsdaten vorliegen Bodenwert + Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung In der Praxis landet ein Großteil der Fälle – insbesondere ältere Mietwohnungen ohne aktuelle Vergleichsfaktoren – beim Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren. Beide arbeiten mit pauschalierten Rechenwerten, die das individuelle Objekt nur grob abbilden. Die entscheidenden Eingabeparameter Die Ergebnisse der Arbeitshilfe hängen von wenigen Eingaben ab, die große Hebel haben: Das fiktive Baujahr – ein unterschätzter Hebel Die Arbeitshilfe enthält ein eigenes Tabellenblatt, auf dem Modernisierungsmaßnahmen erfasst und bewertet werden. Je nach Umfang der eingetragenen Maßnahmen verschiebt sich das sogenannte fiktive Baujahr – und damit die rechnerische Restnutzungsdauer. Ein neueres fiktives Baujahr erhöht den Ertragswert des Gebäudes und kann den Gebäudeanteil nach oben verschieben. Wer hier unvollständige Angaben macht, verschenkt Potenzial. Wer alle Modernisierungen korrekt einträgt, kann das Ergebnis der Arbeitshilfe bereits ohne Gutachten verbessern. Und wer ein Restnutzungsdauer-Gutachten vorliegen hat: Die dort nachgewiesene kürzere Nutzungsdauer muss laut Anleitung der Arbeitshilfe berücksichtigt werden – das beeinflusst den Ertragswert und damit den Gebäudeanteil direkt. Das systematische Problem: Warum das Tool Vermieter benachteiligt Die BMF-Arbeitshilfe ist kein böswilliges Instrument – sie ist ein Standardwerkzeug, das für alle Immobilien gleich funktioniert. Und genau das ist das Problem. Denn der Immobilienmarkt ist nicht standardisiert. Das Ballungsgebiet-Problem In Städten mit hohen Bodenrichtwerten – München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf – errechnet die Arbeitshilfe zwangsläufig einen hohen Bodenwert. Schließlich ist der Bodenrichtwert der dominante Input. Das Ergebnis: 60, 70, manchmal 80 % des Kaufpreises werden dem Boden zugewiesen. Der abschreibungsfähige Gebäudeanteil schrumpft auf 20 bis 40 %. Das spiegelt oft nicht die wirtschaftliche Realität wider. Ein Altbau aus den 1960er Jahren in einer guten Berliner Lage hat trotz hohem Bodenrichtwert einen erheblichen Gebäudewert – der sachverständig ermittelt deutlich höher liegt als das, was die Arbeitshilfe ausgibt. Stadt / Region Typischer BMF-Gebäudeanteil Typischer Gutachten-Gebäudeanteil München, Berlin, Hamburg 20–35 % 50–70 % Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart 25–40 % 50–65 % Mittelgroße Städte 35–50 % 55–70 % Ländliche Lagen 50–65 % 60–75 % Richtwerte – abhängig von Baujahr, Zustand und konkretem Bodenrichtwert Der Widerspruch bei der Restnutzungsdauer Die Arbeitshilfe enthält einen bemerkenswerten internen Widerspruch, den Sachverständige seit Jahren kritisieren: Im Ertragswert- und Sachwertverfahren geht das Tool bei der Gebäudebewertung von einer kurzen Restnutzungsdauer aus – was den Gebäudewert drückt. Bei der Berechnung des AfA-Satzes gehen Finanzämter jedoch oft von der vollen gesetzlichen Nutzungsdauer von 50 Jahren aus. Kurze Nutzungsdauer beim Bodenwert, lange Nutzungsdauer beim Abschreibungssatz – beides zusammen benachteiligt den Vermieter doppelt. Was die Rechtsprechung dazu sagt Die Gerichte haben in den letzten Jahren wichtige Leitlinien zur BMF-Arbeitshilfe gesetzt: Gericht / Urteil Kernaussage BFH, 21.07.2020, IX R 26/19 Die BMF-Arbeitshilfe ist keine Rechtsnorm. Finanzgerichte dürfen eine vertragliche oder gutachterliche Kaufpreisaufteilung nicht ohne Weiteres durch die Arbeitshilfe ersetzen. BFH, 20.09.2022, IX R 12/21 Alle anerkannten Bewertungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags-, Sachwertverfahren) sind gleichwertig. Keines hat automatisch Vorrang. FG Düsseldorf, 12.03.2024, 13 K 1262/21 E Eine vertragliche Aufteilung, die mehr als 30 % vom Bodenrichtwert abweicht, ist nicht mehr als geringfügig einzustufen. FG Berlin-Brandenburg, 20.03.2024, 3 K 3137/19 Bereits ab 20 % Abweichung vom Bodenrichtwert kann die vertragliche Aufteilung abgelehnt werden. FG München, 10.04.2024, 12 K 861/19 Abweichungen unter 10 % vom Bodenrichtwert sind unerheblich und vom Finanzamt zu akzeptieren. Die Botschaft ist klar: Es gibt Spielraum – aber er hat Grenzen. Wer deutlich von der Arbeitshilfe abweichen will, braucht eine sachverständige Begründung. Wer eine hat, ist auf der richtigen Seite des Gesetzes. Drei Wege zu einer besseren Kaufpreisaufteilung Weg 1: Aufteilung bereits im
Kaufpreisaufteilung nachträglich ändern: Geht das – und lohnt es sich?
Die meisten Vermieter stellen diese Frage erst dann, wenn der Steuerbescheid schon längst im Briefkasten lag: Hätte ich beim Kauf mehr aus der Kaufpreisaufteilung herausholen können? Und was ist jetzt noch möglich? Die gute Nachricht lautet: In vielen Fällen ist eine nachträgliche Optimierung noch möglich – auch Jahre nach dem Kauf. Welche Wege es gibt, wo die Grenzen liegen und was konkret zu tun ist, erklären wir in diesem Artikel. Das Wichtigste im Überblick Eine Kaufpreisaufteilung kann nachträglich geändert werden – solange der Steuerbescheid noch nicht bestandskräftig ist. Auch für vergangene Steuerjahre ist unter bestimmten Voraussetzungen eine Korrektur möglich. Das wirksamste Mittel ist ein qualifiziertes Sachverständigengutachten, das eine marktgerechte Aufteilung nachweist. Je früher gehandelt wird, desto mehr Steuerjahre können rückwirkend korrigiert werden. Für die Zukunft gilt: Ab sofort optimieren und dauerhaft höhere AfA sichern. Die Ausgangssituation: Immobilie ohne optimierte Aufteilung Viele Vermieter haben ihre Immobilie ohne vertragliche Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag erworben. Das Finanzamt füllt diese Lücke dann mit der BMF-Arbeitshilfe – und setzt in der Regel einen Gebäudeanteil an, der deutlich unter dem liegt, was sachverständig ermittelbar wäre. Andere Vermieter haben zwar eine Aufteilung im Kaufvertrag, wurden aber später vom Finanzamt damit konfrontiert, dass es diese Aufteilung nicht akzeptiert und stattdessen die BMF-Arbeitshilfe anwendet. In beiden Fällen lautet die Antwort: Es kommt auf den Verfahrensstand an. Was ist in welcher Situation noch möglich? Situation Möglichkeit Zeitfenster Steuerbescheid noch nicht ergangen Gutachten mit Steuererklärung einreichen – optimale Ausgangslage Jederzeit vor Abgabe der Steuererklärung Bescheid ergangen, Einspruchsfrist läuft noch Einspruch einlegen + Gutachten nachreichen 1 Monat ab Bekanntgabe des Bescheids Bescheid ergangen, Einspruchsfrist abgelaufen, Bescheid noch änderbar Änderungsantrag auf Basis neuer Tatsachen (§ 173 AO) prüfen Abhängig vom Einzelfall Bescheid bestandskräftig, aber Festsetzungsfrist läuft Eingeschränkte Möglichkeiten – steuerrechtliche Prüfung erforderlich 4 Jahre nach Ablauf des Steuerjahres Bescheid bestandskräftig, Festsetzungsfrist abgelaufen Keine Änderung mehr möglich – ab sofort für künftige Jahre optimieren Keine rückwirkende Korrektur Wichtig: Je früher Sie handeln, desto mehr Steuerjahre können rückwirkend korrigiert werden. Warten Sie nicht, bis der Bescheid bestandskräftig ist. Weg 1: Gutachten mit der nächsten Steuererklärung einreichen Liegt noch kein Steuerbescheid vor, ist dies die beste Ausgangslage. Sie reichen ein Sachverständigengutachten zur Kaufpreisaufteilung direkt mit der Steuererklärung ein und legen damit die Bemessungsgrundlage für die AfA von Anfang an optimiert fest. Das Finanzamt ist verpflichtet, das Gutachten zu berücksichtigen. Tipp: Auch wenn der Kauf schon einige Monate zurückliegt und Sie die Steuererklärung noch nicht abgegeben haben, können Sie jetzt noch ein Gutachten beauftragen. Wichtig ist, dass das Gutachten vor Abgabe der Steuererklärung fertig ist. Weg 2: Einspruch gegen einen bereits ergangenen Bescheid Haben Sie bereits einen Steuerbescheid erhalten, in dem ein zu niedriger Gebäudeanteil angesetzt wurde, haben Sie einen Monat Zeit, Einspruch einzulegen. Der Einspruch kann formlos erfolgen – ein einfaches Schreiben an das Finanzamt mit dem Hinweis auf den Bescheid und den Widerspruch gegen die Kaufpreisaufteilung genügt zunächst. Das Gutachten kann im laufenden Einspruchsverfahren nachgereicht werden. Wichtig: Versäumen Sie die Einspruchsfrist, wird der Bescheid bestandskräftig. Im Zweifel lieber fristwahrend Einspruch einlegen und das Gutachten nachliefern, als die Frist verstreichen lassen. Rückwirkende Korrektur mehrerer Steuerjahre Der Einspruch kann nur für den aktuellen oder letzten noch offenen Steuerbescheid eingelegt werden. Für bestandskräftige Vorjahresbescheide ist eine rückwirkende Korrektur nur unter den engen Voraussetzungen einer Änderung nach der Abgabenordnung möglich. Das bedeutet: Je früher Sie handeln, desto mehr Jahre können rückwirkend korrigiert werden. Weg 3: Korrektur bereits bestandskräftiger Bescheide Ist der Steuerbescheid bereits bestandskräftig, sind die Möglichkeiten eingeschränkt. Eine Änderung ist dennoch in bestimmten Situationen möglich – insbesondere nach § 173 Abs. 1 Nr. 2 der Abgabenordnung (AO), wenn neue Tatsachen oder Beweismittel bekannt werden, die zu einer niedrigeren Steuer führen würden. Wann greift § 173 AO? § 173 AO setzt voraus, dass die neue Tatsache – in diesem Fall das Sachverständigengutachten mit der marktgerechten Kaufpreisaufteilung – dem Finanzamt bisher nicht bekannt war und dass den Steuerpflichtigen kein grobes Verschulden daran trifft, dass diese Tatsache nicht früher vorgelegt wurde. Die genaue Prüfung dieser Voraussetzungen sollte mit einem Steuerberater erfolgen. Empfehlung: Lassen Sie Ihre aktuelle Situation von einem Steuerberater prüfen, bevor Sie einen Änderungsantrag stellen. Ein Gutachten ist in jedem Fall die Grundlage für jeden weiteren Schritt. Was lohnt sich noch – und was nicht mehr? Szenario Rückwirkende Korrektur möglich? Empfehlung Bescheid noch offen oder Einspruchsfrist läuft Ja – volle Korrektur möglich Sofort Einspruch einlegen und Gutachten beauftragen Bescheid bestandskräftig, Festsetzungsfrist läuft (max. 4 Jahre) Eingeschränkt – § 173 AO prüfen Steuerberater einschalten, Gutachten beauftragen Festsetzungsfrist abgelaufen Nein – nur Zukunft optimierbar Gutachten für alle zukünftigen Jahre beauftragen Immobilie wurde inzwischen verkauft Nein Kein Handlungsbedarf mehr Auch wenn eine rückwirkende Korrektur nicht mehr möglich ist, lohnt sich ein Gutachten für die Zukunft fast immer: Es sichert den optimierten Gebäudeanteil für alle noch verbleibenden Abschreibungsjahre – und damit dauerhaft eine höhere jährliche Steuerersparnis. Rechenbeispiel: Was nachträgliche Optimierung konkret bringt Eigentumswohnung, Baujahr 1980, Kaufpreis 320.000 €, vermietet seit 5 Jahren. Das Finanzamt hat einen Gebäudeanteil von 36 % angesetzt. Das Gutachten ergibt 61 %. Die Einspruchsfrist für den letzten Steuerbescheid läuft noch. Bisherige AfA (Finanzamt) Nach Korrektur (Gutachten) Kaufpreis 320.000 € 320.000 € Gebäudeanteil 36 % = 115.200 € 61 % = 195.200 € Restnutzungsdauer 50 Jahre 50 Jahre Jährliche AfA 2.304 € 3.904 € Steuerersparnis/Jahr* 968 € 1.640 € Mehrersparnis/Jahr – 672 € Für 5 Rückjahre** – ca. 3.360 € Für restliche 45 Jahre – 30.240 € mehr * 42 % Grenzsteuersatz ** Sofern Bescheide noch änderbar – Einzelfallprüfung erforderlich Schritt-für-Schritt: So gehen Sie jetzt vor Schritt 1: Verfahrensstand prüfen Schauen Sie sich Ihren aktuellsten Steuerbescheid an. Ist er bereits bestandskräftig? Läuft noch eine Einspruchsfrist? Diese Information bestimmt, welcher Weg für Sie offen ist. Schritt 2: Kostenlose Ersteinschätzung einholen Lassen Sie prüfen, wie groß der Unterschied zwischen dem angesetzten und dem erzielbaren Gebäudeanteil ist. Bei DIMBEG erhalten Sie diese Einschätzung kostenlos – und wissen danach, ob sich ein Gutachten für Ihre Situation lohnt. Schritt 3: Frist sichern – Einspruch einlegen Läuft die Einspruchsfrist noch, legen Sie fristwahrend Einspruch ein – auch ohne das Gutachten. Das Gutachten kann im laufenden Verfahren
Gebäudeanteil zu niedrig angesetzt? So wehren Sie sich gegen das Finanzamt
Sie haben Ihre Immobilie gekauft, vermieten sie – und dann kommt der erste Steuerbescheid. Das Finanzamt hat den Gebäudeanteil nach der BMF-Arbeitshilfe berechnet und er ist deutlich niedriger als erwartet. Das bedeutet: Ihre jährliche Abschreibung fällt geringer aus als sie sein könnte – und das kostet Sie über Jahre hinweg mehrere tausend Euro. Die gute Nachricht: Sie müssen das nicht einfach hinnehmen. Der Bundesfinanzhof hat unmissverständlich klargestellt, dass die BMF-Arbeitshilfe keine bindende Rechtsnorm ist. Wir erklären, wann und wie Sie der Kaufpreisaufteilung des Finanzamts widersprechen können – und was dabei zu beachten ist. Das Wichtigste im Überblick Das Finanzamt ist berechtigt, eine fehlende oder zweifelhafte Kaufpreisaufteilung durch die BMF-Arbeitshilfe zu ersetzen. Die BMF-Arbeitshilfe ist jedoch keine Rechtsnorm – Sie können ihr Ergebnis mit einem Sachverständigengutachten anfechten. Das wirksamste Mittel ist ein qualifiziertes Kaufpreisaufteilungs-Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen. Je nach Verfahrensstand stehen verschiedene Wege offen: Einspruch, Änderungsantrag oder Klage vor dem Finanzgericht. Fristen beachten: Der Einspruch muss innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Steuerbescheids eingelegt werden. Wann darf das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung ändern? Grundsätzlich gilt: Eine im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreisaufteilung ist für das Finanzamt bindend – sofern sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt. Das hat der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 16. September 2015 (IX R 12/14) festgestellt. Das Finanzamt darf die vertragliche Aufteilung also nur dann in Frage stellen, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sie die Realität grob verzerrt. Liegt keine vertragliche Aufteilung vor, wendet das Finanzamt automatisch die BMF-Arbeitshilfe an – der häufigste Grund für einen zu niedrigen Gebäudeanteil. Situation Was das Finanzamt tut Ihre Möglichkeiten Keine Aufteilung im Kaufvertrag Wendet BMF-Arbeitshilfe an Gutachten einreichen mit Steuererklärung oder im Einspruch Vertragliche Aufteilung, Abweichung < 10 % Muss akzeptieren (FG München) Keine Maßnahme nötig Vertragliche Aufteilung, Abweichung 10–20 % Prüft genauer, kann anfechten Gutachten zur Absicherung empfehlenswert Vertragliche Aufteilung, Abweichung > 20–30 % Kann ablehnen und BMF-Arbeitshilfe anwenden Gutachten einreichen, das Aufteilung begründet BMF-Arbeitshilfe bereits angewendet Bescheid ergangen Einspruch innerhalb 1 Monat + Gutachten Die vier Verfahrenswege im Überblick Weg 1: Gutachten bereits mit der Steuererklärung einreichen Der einfachste und häufig effektivste Weg: Wenn Sie wissen, dass das Finanzamt die BMF-Arbeitshilfe anwenden wird – weil keine vertragliche Aufteilung im Kaufvertrag vorliegt – reichen Sie ein Sachverständigengutachten direkt mit der Steuererklärung ein. So kommt es gar nicht erst zu einem nachteiligen Bescheid. Das Finanzamt ist verpflichtet, ein methodisch sauberes Gutachten zu berücksichtigen. Empfehlung: Bei Immobilien mit einem Kaufpreis über 200.000 € in einer Lage mit hohen Bodenrichtwerten sollte das Gutachten bereits vor der ersten Steuererklärung vorliegen. So sichern Sie den optimierten Gebäudeanteil von Anfang an. Weg 2: Einspruch gegen den Steuerbescheid Haben Sie bereits einen Steuerbescheid erhalten, in dem das Finanzamt einen zu niedrigen Gebäudeanteil angesetzt hat, können Sie innerhalb von einem Monat nach Bekanntgabe des Bescheids Einspruch einlegen. Es genügt ein einfaches Schreiben an das Finanzamt mit dem Hinweis, dass Sie Einspruch einlegen und das Gutachten nachreichen werden. Die Begründung kann nachgereicht werden. Frist beachten: Ein Monat ab Bekanntgabe des Bescheids. Bekanntgabe gilt drei Tage nach dem auf dem Bescheid aufgedruckten Datum. Verpassen Sie die Frist, wird der Bescheid bestandskräftig. Weg 3: Änderungsantrag bei bestandskräftigen Bescheiden Ist der Steuerbescheid bereits bestandskräftig geworden, ist eine Änderung grundsätzlich nur noch unter engen Voraussetzungen möglich. In Betracht kommen insbesondere: Offenbare Unrichtigkeiten im Bescheid (§ 129 AO) Neue Tatsachen oder Beweismittel, die das Finanzamt noch nicht kannte (§ 173 AO) Änderung aufgrund eines rückwirkenden Ereignisses (§ 175 AO) Weg 4: Klage vor dem Finanzgericht Lehnt das Finanzamt den Einspruch ab, können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Einspruchsentscheidung Klage vor dem zuständigen Finanzgericht erheben. Der BFH hat klargestellt, dass ein Finanzgericht die BMF-Arbeitshilfe nicht einfach als Grundlage seiner Entscheidung verwenden darf, wenn ein qualifiziertes Gegengutachten vorliegt. Was ein gutes Gegengutachten leisten muss Anforderung Warum wichtig Erstellt von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen Zertifizierung belegt Qualifikation und Unabhängigkeit – Finanzämter und Gerichte bewerten dies positiv Methodisch sauber nach ImmoWertV Die Bewertungsverfahren müssen den Anforderungen der Immobilienwertermittlungsverordnung entsprechen Nachvollziehbare Herleitung aller Parameter Bodenrichtwert, Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer und Mietansätze müssen transparent begründet sein Bezug auf marktübliche Vergleichsdaten Abstrakte Berechnungen ohne Marktbezug werden von Finanzgerichten kritisch bewertet Vollständige Dokumentation des Bewertungsobjekts Angaben zu Lage, Zustand, Ausstattung und Baujahr müssen korrekt und vollständig sein Schritt-für-Schritt: So gehen Sie konkret vor Schritt 1: Steuerbescheid prüfen Schauen Sie sich Ihren Steuerbescheid genau an. Unter den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung finden Sie die angesetzte Bemessungsgrundlage für die AfA. Daraus können Sie rückrechnen, welchen Gebäudeanteil das Finanzamt angesetzt hat. Liegt dieser unter 50 % des Kaufpreises, ist eine Prüfung in den meisten Fällen sinnvoll. Schritt 2: Kostenlose Ersteinschätzung einholen Bevor Sie aktiv werden, lohnt sich eine Einschätzung, wie groß das Optimierungspotenzial tatsächlich ist. Bei DIMBEG prüfen wir kostenlos, ob ein Gutachten für Ihre Immobilie sinnvoll ist und welcher Gebäudeanteil realistisch erzielt werden kann. Schritt 3: Einspruch einlegen – falls Frist noch läuft Läuft die Einspruchsfrist noch, legen Sie umgehend Einspruch ein – auch wenn das Gutachten noch nicht fertig ist. Das Gutachten kann im laufenden Einspruchsverfahren nachgereicht werden. Versäumen Sie die Frist nicht. Schritt 4: Gutachten beauftragen und einreichen Beauftragen Sie das Kaufpreisaufteilungs-Gutachten und reichen Sie es beim Finanzamt ein – entweder im Einspruchsverfahren oder direkt mit der nächsten Steuererklärung. Das Finanzamt muss das Gutachten berücksichtigen. Schritt 5: Bei Ablehnung weiter kämpfen Lehnt das Finanzamt das Gutachten ab, ist das kein Endurteil. Sie können die Einspruchsentscheidung abwarten und anschließend vor dem Finanzgericht klagen. Bei DIMBEG begleiten wir Kunden auf Wunsch durch diesen Prozess – mit einer Erfolgsquote von 100 %. Rechenbeispiel: Was der Widerspruch in Euro bringt Mehrfamilienhaus, Baujahr 1971, Kaufpreis 750.000 €, vollvermietet. Das Finanzamt hat einen Gebäudeanteil von 42 % angesetzt. Das Gutachten ergibt 67 %. Finanzamt (BMF) Nach Einspruch + Gutachten Kaufpreis 750.000 € 750.000 € Gebäudeanteil 42 % = 315.000 € 67 % = 502.500 € Restnutzungsdauer 50 Jahre 50 Jahre Jährliche AfA 6.300 € 10.050 € Steuerersparnis/Jahr* 2.646 € 4.221 € Mehrersparnis/Jahr – 1.575 € Über 33 Jahre – 51.975 € mehr Gutachtenkosten einmalig – ca. 2.000 € Amortisation –
Kaufpreisaufteilung: Warum die meisten Vermieter zu viel Steuern zahlen
Beim Kauf einer Immobilie fällt eine Entscheidung, die die meisten Vermieter kaum bewusst treffen – und die sie über Jahrzehnte Geld kostet: die Kaufpreisaufteilung. Denn abgeschrieben werden darf nur das Gebäude, nicht der Boden. Wie viel vom Kaufpreis auf das Gebäude entfällt, bestimmt also direkt die Höhe Ihrer jährlichen Steuerersparnis. Das Problem: Das Finanzamt teilt den Kaufpreis pauschal auf – mit einem Excel-Tool, das Ihre Immobilie nicht kennt und in vielen Lagen systematisch zu viel Wert dem Boden zuweist. Das Wichtigste zur Kaufpreisaufteilung im Überblick Beim Kauf einer Immobilie muss der Kaufpreis auf Gebäude und Grund & Boden aufgeteilt werden – nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig. Das Finanzamt verwendet die BMF-Arbeitshilfe – ein typisiertes Excel-Tool, das individuelle Lagewerte und Gebäudebesonderheiten nicht berücksichtigt. In Großstädten und Ballungsgebieten führt die Arbeitshilfe regelmäßig zu Gebäudeanteilen von unter 40 % – zum Nachteil der Vermieter. Der Bundesfinanzhof hat klargestellt: Die BMF-Arbeitshilfe ist keine bindende Rechtsnorm – sie kann durch ein Sachverständigengutachten ersetzt werden. Ein professionelles Kaufpreisaufteilungs-Gutachten erhöht den Gebäudeanteil häufig deutlich – und damit die jährliche Steuerersparnis. Auch eine vertragliche Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag ist möglich – und für das Finanzamt grundsätzlich bindend. Warum die Kaufpreisaufteilung so entscheidend ist Die Gebäudeabschreibung (AfA) erlaubt es Vermietern, den Anschaffungswert ihres Gebäudes jährlich als Werbungskosten geltend zu machen. Die Bemessungsgrundlage dafür ist nicht der Gesamtkaufpreis – sondern ausschließlich der Anteil, der auf das Gebäude entfällt. Der Grund und Boden ist nicht abnutzbar und damit steuerlich nicht absetzbar. Das bedeutet: Je größer der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche Abschreibung – und desto geringer die Steuerbelastung aus Vermietung und Verpachtung. Über eine Abschreibungsdauer von 33 bis 50 Jahren summiert sich der Unterschied zwischen einem optimierten und einem nicht optimierten Gebäudeanteil schnell auf fünf- bis sechsstellige Beträge. Ein einfaches Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 500.000 € und einem Steuersatz von 42 % ergibt sich bei einem Gebäudeanteil von 40 % eine jährliche Steuerersparnis von 1.680 €. Bei einem Gebäudeanteil von 65 % sind es 2.730 € – also 1.050 € mehr pro Jahr, allein durch eine andere Aufteilung. Über 33 Jahre summiert das sich auf über 34.000 € Mehrersparnis. Die BMF-Arbeitshilfe: Was sie ist – und was sie nicht ist Das Bundesfinanzministerium (BMF) stellt eine Excel-Arbeitshilfe zur Verfügung, die Finanzämter standardmäßig verwenden, wenn keine vertragliche Kaufpreisaufteilung vorliegt oder diese angezweifelt wird. Die Arbeitshilfe liegt seit Januar 2025 in einer aktualisierten Version vor. Wie die Arbeitshilfe funktioniert Die Arbeitshilfe ermittelt Boden- und Gebäudewert auf Basis typisierter Parameter: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr und eine vereinfachte Nettokaltmiete. Sie kennt jedoch keine individuellen Besonderheiten Ihrer Immobilie – keine konkrete Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone, keinen Gebäudezustand, keine spezifischen Ausstattungsmerkmale. Das systematische Problem in Ballungsgebieten Wo Bodenrichtwerte hoch sind – also genau dort, wo die meisten Vermieter kaufen – weist die Arbeitshilfe einen Großteil des Kaufpreises dem Boden zu. In München, Berlin, Hamburg oder Frankfurt kann das dazu führen, dass 60 bis 80 % des Kaufpreises als nicht abschreibbarer Bodenanteil eingestuft werden. Stadt / Region Typischer BMF-Gebäudeanteil Typischer Gutachten-Gebäudeanteil München, Berlin, Hamburg 20–35 % 50–70 % Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart 25–40 % 50–65 % Mittelgroße Städte 35–50 % 55–70 % Ländliche Lagen 50–65 % 60–75 % Richtwerte – Einzelfall abhängig von Bodenrichtwert, Baujahr und Gebäudezustand Was der BFH dazu sagt Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seinem wegweisenden Urteil vom 21. Juli 2020 (Az. IX R 26/19) unmissverständlich klargestellt: Die BMF-Arbeitshilfe ist keine Rechtsnorm und keine bindende Verwaltungsanweisung gegenüber dem Steuerpflichtigen. Ein Finanzgericht darf eine vertragliche oder gutachterliche Kaufpreisaufteilung nicht einfach durch die BMF-Quote ersetzen. Wer eine sachverständig fundierte Alternativaufteilung vorlegt, hat das Gesetz und die höchstrichterliche Rechtsprechung auf seiner Seite. Drei Wege zur optimierten Kaufpreisaufteilung Weg 1: Vertragliche Aufteilung im Notarvertrag Der einfachste und oft wirkungsvollste Weg: Die Kaufpreisaufteilung wird bereits im notariellen Kaufvertrag festgelegt. Das Finanzamt ist an eine vertragliche Aufteilung grundsätzlich gebunden – sofern sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt (BFH, Urteil vom 16. September 2015, IX R 12/14). Finanzgerichte haben in mehreren Urteilen klargestellt, dass Abweichungen vom Bodenrichtwert von mehr als 20 bis 30 % als nicht mehr geringfügig gelten. Ein Sachverständigengutachten als Anlage zum Kaufvertrag stärkt die Aufteilung erheblich. Empfehlung: Lassen Sie die Kaufpreisaufteilung bereits vor dem Notartermin von einem Sachverständigen prüfen und dokumentieren. So verankern Sie eine optimierte Aufteilung rechtssicher im Vertrag – und vermeiden spätere Diskussionen mit dem Finanzamt. Weg 2: Gutachten nach dem Kauf Haben Sie die Immobilie bereits ohne vertragliche Kaufpreisaufteilung erworben oder wendet das Finanzamt die BMF-Arbeitshilfe an, können Sie auch nachträglich ein Sachverständigengutachten einreichen. Dieses ersetzt die BMF-Berechnung und wird – sofern methodisch sauber erstellt – vom Finanzamt anerkannt. Das Gutachten kann mit der Steuererklärung eingereicht oder im Rahmen eines Einspruchsverfahrens nachgereicht werden. Weg 3: Einspruch gegen die BMF-Aufteilung Bereits in der Steuererklärung oder nach Erhalt des Steuerbescheids können Sie der vom Finanzamt vorgenommenen Kaufpreisaufteilung widersprechen. Der Einspruch muss innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids eingelegt werden. Im Einspruchsverfahren legen Sie ein Sachverständigengutachten vor, das die korrekte Aufteilung nachweist. Was ein Kaufpreisaufteilungs-Gutachten leistet Ein professionelles Gutachten ermittelt den Marktwert von Gebäude und Boden auf Basis anerkannter Bewertungsverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Verfahren Geeignet für Kernprinzip Ertragswertverfahren Vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien Bodenwert + Gebäudeertragswert auf Basis Mieteinnahmen und Restnutzungsdauer Sachwertverfahren Eigengenutzte und besondere Immobilien Bodenwert + Gebäudesachwert auf Basis Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung Vergleichswertverfahren Eigentumswohnungen mit ausreichend Vergleichsdaten Aufteilung anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise vergleichbarer Objekte In den meisten Fällen liegt der gutachterlich ermittelte Gebäudeanteil deutlich über dem Wert der BMF-Arbeitshilfe. Bei DIMBEG arbeiten wir ausschließlich mit nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen – unsere Gutachten werden zu über 99 % anerkannt. Rechenbeispiele: Was die optimierte Kaufpreisaufteilung bringt Beispiel 1: Eigentumswohnung in einer deutschen Großstadt Baujahr 1978, Kaufpreis 450.000 €, vermietet, gute Lage mit hohem Bodenrichtwert. BMF-Arbeitshilfe Gutachten (DIMBEG) Kaufpreis 450.000 € 450.000 € Bodenanteil 68 % = 306.000 € 38 % = 171.000 € Gebäudeanteil 32 % = 144.000 € 62 % = 279.000 € Jährliche AfA 2.880 € 5.580 € Steuerersparnis/Jahr* 1.210 € 2.344 € Mehrersparnis/Jahr – 1.134 € Über 33 Jahre – 37.422 € mehr * 42 % Grenzsteuersatz Beispiel 2: Kombination