Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist ein steuerlicher Begriff und bezeichnet die jährliche Wertminderung eines Wirtschaftsgutes. Bei Gebäuden wird diese AfA auch als Gebäude-AfA bezeichnet. Sie dient dazu, den Wertverlust von Gebäuden im Laufe der Zeit steuerlich abzuschreiben.
Die Höhe der Gebäude-AfA hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Baujahr, der Nutzungsdauer, der Art des Gebäudes und der Bauweise. In Deutschland orientiert sich die Berechnung der Gebäude-AfA an den Vorschriften der AfA-Tabellen des Bundesministeriums der Finanzen (BMF). Diese Tabellen enthalten Vorgaben für die lineare und degressive Abschreibung.
Die lineare Abschreibung ist die einfachste Form der Gebäude-AfA. Dabei wird der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes durch die Nutzungsdauer geteilt, um den jährlichen Wertverlust zu ermitteln. Die lineare Abschreibung beträgt in der Regel 2 % oder 2,5 % pro Jahr und kann bis zu 50 Jahre betragen.
Die degressive Abschreibung berücksichtigt den stärkeren Wertverlust in den ersten Jahren der Nutzung. Dabei wird der prozentuale Abschreibungssatz auf den Restbuchwert des Gebäudes angewendet. Der Restbuchwert ist der Wert des Gebäudes nach Abzug der bisherigen AfA. Die degressive AfA beträgt in der Regel 3 % oder 4 % pro Jahr.
Beispielrechnung:
Ein Gebäude wurde im Jahr 2020 für 1 Million Euro errichtet und soll über eine Nutzungsdauer von 50 Jahren abgeschrieben werden. Die AfA beträgt in diesem Fall 2 % pro Jahr, da es sich um eine lineare Abschreibung handelt.
Jährliche AfA = Anschaffungs-/Herstellungskosten / Nutzungsdauer * AfA-Satz Jährliche AfA = 1.000.000 € / 50 Jahre * 2 % = 20.000 €
Im ersten Jahr beträgt die AfA demnach 20.000 €, im zweiten Jahr ebenfalls 20.000 € usw. bis zum 50. Jahr.
Es ist zu beachten, dass die AfA nur für den Teil des Gebäudes gilt, der auch tatsächlich abgenutzt wird. Grund und Boden sind von der AfA ausgenommen, da diese in der Regel an Wert gewinnen oder zumindest stabil bleiben. Bei einer Immobilie mit einem Grundstückswert von 200.000 € und einem Gebäudewert von 800.000 € beträgt die jährliche AfA somit nur 16.000 €.
Gestaltungsmöglichkeiten:
Die oben genannten 50 Jahre wenden von der Finanzverwaltung bei jedem Immobilienkauf neu angesetzt. Ist die Immobilie beispielsweise schon 60 Jahre alt, wird sie üblicherweise trotzdem wieder auf 50 Jahre abgeschrieben. Hier besteht allerdings steuerlicher Gestaltungsspielraum. Das Einkommenssteuergesetzt (§7 Abs. 4 Satz 2) räumt die Möglichkeit ein, das Gebäude entsprechend der tatsächlichen Restnutzungsdauer abzuschreiben. Dadurch wird der Gebäude wert auf eine kürzere Dauer abgeschrieben (zum Beispiel 25 Jahre) und der Betrag, der steuerlich als Wertminderung abgesetzt werden kann, verdoppelt sich. Dadurch können erhebliche Steuereinsparungen erzielt werden.
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Fazit:
Die Gebäude-AfA ist ein wichtiges Instrument zur steuerlichen Abschreibung von Gebäuden. Die Berechnung der AfA hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Baujahr, der Nutzungsdauer, der Art des Gebäudes und der Bauweise. In Deutschland gibt es Vorgaben für die lineare und degressive Abschreibung in den AfA-Tabellen des BMF. Es ist zu beachten, dass die AfA nur für den Teil des Gebäudes gilt, der auch tatsächlich abgenutzt wird.
Durch gesetzlich eingeräumte Gestaltungsspielräume lassen sich durch entsprechende Gutachten erhebliche Steuereinsparungen erzielen.
